Alojamento Local: estas são as 8 tendências que marcam o mercado

No início dos anos 2000, apenas 14% das residências secundárias eram adquiridas para fins de alojamento local em regime de exclusividade e não para uso pessoal. Atualmente mais de um terço de todas as residências secundárias são adquiridas, unicamente, para uso exclusivo na modalidade de alojamento local, de acordo com o estudo internacional da consultora imobiliária Savills, realizado em conjunto com a HomeAway, plataforma especialista em alojamentos para férias, divulgado esta terça-feira.

A análise evidencia a existência de um mercado internacional das casas secundárias que evoluiu “significativamente nestes últimos dez anos, impulsionado por novas e vantajosas ofertas de crédito e pelo Turismo, um setor em franca expansão”. E neste mercado em permanente mudança e evolução, identifica as oito tendências que caracterizam o mercado do alojamento local e das residências secundárias.

A primeira, incontornavelmente, prende-se com a “revolução digital”. As plataformas digitais para reserva de alojamentos para férias, expandiram-se rapidamente e competem cada vez mais com o setor hoteleiro. Reservas e resposta imediata, a par com sistemas de avaliação e apreciações, tornam estes serviços atraentes para vários tipos de viajantes. A ascensão das plataformas online veio ainda diversificar o mercado e ampliar a oferta tradicional da hotelaria, fazendo simultaneamente emergir novas oportunidades de rendimento, sobretudo para os proprietários de residências secundárias.

Segue-se a importância inerente a uma “fonte de rendimento”. Em contexto de baixas taxas de juros, diferentes tipos de investidores começam a procurar casas que se transformam em fontes de rendimento extra. O investimento no arrendamento de casas secundárias transformou-se num negócio para os proprietários, que não só conseguem compensar os gastos destas residências como obtém um rendimento adicional. A maioria dos proprietários adquire as casas secundárias com a intenção de alugá-las. Em 1971, cerca de 90% dos proprietários pretendiam usar as suas residências secundárias mas hoje menos de 40% pretendem utilizá-las para esse efeito.

“Market intelligence e novos serviços” é outra das tendências. Atualmente, 45% dos proprietários desejam que a sua propriedade tenha utilidade quando não está a ser utilizada. Estes proprietários interessam-se, cada vez mais, por saber quais as tarifas viáveis, taxa de ocupação e quais os custos operacionais antes da compra de uma casa secundária. Em consequência, fazem aumentar a procura de plataformas de gestão e reservas, bem como serviços de atendimento, acolhimento, limpeza e arrumação.

Com a procura de alojamentos mais pequenos e mais baratos a crescer desde 2013, uma vez que a oferta de propriedades disponíveis para alugar em período de férias aumentou significativamente com a entrada de novos proprietários no mercado turístico, outra tendência que marca a atualidade prende-se com “Mudanças Financeiras & Aumento da Oferta de Apartamentos”. Após a crise financeira de 2008, o mercado privilegiou os serviços e a oferta já estabelecida e o mercado do alojamento local era liderado apenas por proprietários com elevado capital próprio, com pouca ou nenhuma dependência de empréstimos ou hipotecas. 45% dos proprietários europeus auto-financiaram as suas residências secundárias. A alteração gradual nas condições dos créditos bancários contribuiu para um aumento ligeiro dos empréstimos, uma mudança que contribuiu para o aumento de propriedades para fins turísticos.

Em 2017, 37% das vendas de imóveis corresponderam a vendas com um valor inferior a 200.000 dólares e o preço médio de cada casa adquirida em 2017, correspondeu a 291 mil dólares, um valor inferior a 2007 em 37%. Esta mudança de valores vem acompanhada pela expansão da aquisição de apartamentos, que totaliza 34% dos imóveis comprados em 2017, em contraste com os 26% de 2007. Neste sentido, os preços mais atraentes e as novas possibilidades de compra constituem duas fortes tendências que marcam o mercado do alojamento local.

Duas tendências de relevo apontam para dimensões diferentes. Por um lado, o “Mercado Global”, e importa recordar que antes da crise financeira de 2008, os proprietários britânicos dominavam o mercado do alojamento local. Hoje, proprietários de várias nacionalidades participam no mercado global das residências secundárias. Em 2017, o número de compradores britânicos desceu para 17%, tendo o número de compradores holandeses duplicado no mesmo período; e por  outro o “Regresso de Espanha”. Ou seja, o mercado espanhol tem evoluído e está a tornar-se cada vez mais atraente, sobretudo pela contínua recuperação do setor imobiliário. Em 2017, Espanha representou cerca de 21% das vendas de casas na Europa, um valor muito superior aos 11% verificados em 2011. Espanha foi também eleita como o principal destino estrangeiro para investimentos realizados pelos ingleses, holandeses, alemães, italianos e portugueses. Após Espanha, Portugal surge como segundo destino no ranking dos 10 melhores países para investir numa residência secundária (seguidos por França, Estados Unidos e Itália), com 13,2% das intenções de compra.

Entre as duas últimas tendências encontram-se o peso das “Rotas Aéreas”, que continuam a ter um profundo impacto na decisão de compra das residências secundárias. A inauguração de novas rotas pode ter um impacto positivo nos mercados imobiliários locais, como é o caso em Portugal, com as novas ligações francesas em localidades menos centrais. As companhias aéreas têm vindo a acrescentar novas rotas a partir de França, como por exemplo a rota Nice/Faro com a Easyjet (2 a 3 voos semanais), de Bordeus/Lisboa com a Ryanair (5 voos semanais) ou ainda da mais recente Brive-Vallée de la Dordogne/Lisboa. Neste sentido, o crescimento da fonte de rendimento de alguns proprietários está diretamente ligada com as companhias áreas, as novas rotas, preços, distâncias e periodicidade voos.

E por último, tudo aquilo que pode significar “Lar Doce Lar”. Uma tendência importante tem sido o aumento de compradores a investir no seu país de origem. Uma realidade que tem afetado sobretudo os proprietários britânicos. Nos últimos três anos, cerca de 39% dos proprietários britânicos investem na compra de residências secundárias no Reino Unido, contrariamente aos anos anteriores à crise financeira, em que apenas 14% investiam no país de origem. Em Portugal, os proprietários de uma residência secundária são maioritariamente portugueses (81%), o que coloca Portugal no 3ª lugar no ranking dos que mais alugam as suas residências secundárias.