Alojamento local… um fenómeno urbano

A uma escala local, citadina, a interação entre turismo e urbanismo apresenta especial relevância e intensidade, desencadeando fenómenos demográficos diversos e provocando inúmeras mudanças na fisionomia e funcionalidade do património edificado local.

Independentemente daquilo que a geografia e a cultura de um País ou de uma cidade possam contribuir para favorecer o seu poder de atração turística, o nível e o modelo de desenvolvimento urbano local determinarão a qualidade e, deste modo, a capacidade e competitividade da sua oferta turística.

Portugal em geral, e Lisboa em especial, constituem um bom exemplo disto.

O esforço que foi desenvolvido quer a nível público como privado, para reabilitar, inovar, e sobretudo, otimizar os recursos estratégicos existentes no nosso território, na nossa cultura, e designadamente no nosso património urbanístico, traduziram-se numa melhoria significativa do índice de atratividade do nosso País como destino turístico.

A prová-lo estão os resultados estatísticos disponíveis sobre a performance do Turismo português, que revelam um ritmo e nível de crescimento da procura internacional a bater muitos recordes nacionais, e a colocar Portugal no Top 10 de muitos segmentos turísticos internacionais, de que Lisboa é um excelente exemplo, considerada atualmente como uma das cidades do Mundo mais escolhidas para short city breaks.

Mas se o avanço cultural e urbanístico verificado em Portugal nos últimos anos potenciou a sua atratividade turística, o inverso também sucedeu.

Ou seja, esta atratividade turística também se revelou um factor determinante para o aparecimento de novos investidores e novos negócios em torno da oferta turística.

Um bom exemplo deste fenómeno turístico-urbano são os denominados touristic apartaments, bed & breakfast, guest house, hostel, entre muitas outras designações, e que a Lei Portuguesa designa de estabelecimento de alojamento local.

Como imóveis, não podem ser vistos como hotéis, pousadas, empreendimentos turísticos ou resorts, até porque não foram construídos para esse efeito.

No entanto, servem o mesmo propósito que todos os outros tipos de imóveis de índole turística: alojamento temporário de turistas e algum nível de serviço complementar associado (limpeza, receção, zonas de utilização comum, etc.).

Ou seja, não são, mas na prática, funcionam, como autênticos estabelecimentos hoteleiros, apesar de serem originalmente habitações comuns.

Na origem desta oferta emergente de crescimento exponencial, está essencialmente a percepção local de existir uma procura (interna e externa) cada vez maior de soluções de estadia de curta duração mais acessíveis em termos de preços e mais ricas em termos de experiência, em comparação com a Procura e Oferta hoteleiras tradicionais.

Por isso, quase todas as unidades de alojamento local apresentam como denominador comum: o facto de estarem localizados nas zonas mais atrativas das nossas principais cidades, nomeadamente nos seus centros históricos e constituírem, na sua esmagadora maioria, um apartamento recuperado ou adaptado para este fim.

Em Portugal, sobretudo em Lisboa, esta nova oferta e o volume de negócio envolvido constituíram um fenómeno urbano de natureza viral.

Mas também virtual, já que a esmagadora maioria da procura e da oferta deste tipo de alojamento se encontra bem organizada na internet, em plataformas cada vez mais especializadas e personalizadas, como é o caso paradigmático do Airbnb.

Em Portugal, à semelhança do que sucede um pouco por todo o resto do Mundo, este novo negócio hoteleiro é essencialmente alimentado pela iniciativa de particulares e pequenos investidores nacionais e estrangeiros (nomeadamente no âmbito dos programas Golden Visa ou do regime fiscal para residentes não habituais), atraídos pelo potencial de receitas e rentabilidade oferecido por este nicho de mercado.

Para além de implicar menor volume de investimento inicial, e do facto da reabilitação urbana beneficiar de diversos incentivos fiscais, este negócio oferece rentabilidades superiores a muitas outras soluções de exploração imobiliária. Rentabilidades acrescidas – verdade seja dita – pela circunstância deste negócio permitir, na maioria dos casos, um enorme volume de evasão fiscal, pelo facto do alojamento ser pago normalmente em numerário.

A rapidez e a intensidade com que este novo segmento da oferta turística local se criou e desenvolveu em Portugal no espaço de poucos anos, levaram o Governo a intervir legislativamente.

No entanto, o enquadramento jurídico-legal imposto pelo Decreto-Lei nº 128/2014 (29 de Agosto) veio apenas institucionalizar este novo negócio procurando no essencial:

  1. Zelar pela concorrência leal dos diferentes agentes económicos (principalmente os hoteleiros).
  2. Permitir a tributação desta atividade e combater a evasão fiscal associada ao negócio.
  3. Assegurar um mínimo de conforto e segurança aos utilizadores deste tipo de alojamento turístico.

Sendo que as alterações introduzidas no referido regime pelo Decreto-Lei nº 63/2015 (23 de Abril) visaram fundamentalmente facilitar o acesso a esta atividade, simplificando-se o respectivo processo de licenciamento.

Apesar de ter sido positivo como fator dinamizador da tão desejada e incentivada reabilitação urbana, o regime jurídico atualmente em vigor não integra o fenómeno do alojamento em qualquer estratégia ou política de planeamento urbano existente ou a implementar.

Na realidade, o fenómeno do alojamento local suscita muitas questões que não encontram qualquer resposta no regime jurídico instituído, e não parecem ter sido objeto de qualquer reflexão.

Em lado nenhum se estabelecem regras relativamente à localização das unidades de alojamento local dentro da cidade, do bairro ou da localidade. Será indiferente ao ordenamento municipal? E ao ambiente social local?

Podem ser instaladas em qualquer edifício, independentemente das respetivas características físicas ou técnicas, e independentemente de quem lá vive?

E se inseridas em condomínios residenciais? Os restantes condóminos não deverão ter uma palavra a dizer sobre a instalação e funcionamento das unidades de alojamento dentro do prédio?

Como controlar a concentração pandémica deste tipo de unidades em determinadas zonas da cidade, para evitar que estas se desvirtuem por completo?

Vamos entupir os nossos museus, monumentos, e zonas de lazer?

Será que, perante o impacto deste novo tipo de produto hoteleiro, não seria mais importante limitar o acesso a este segmento, impondo maior nível de profissionalismo e mais rigor no controlo de qualidade, do que facilitar a entrada de mais agentes e produtos?

Enfim, impõe-se uma maior integração estratégica entre a realidade urbana e a realidade turística, sob pena de se desvirtuar tudo aquilo que faz de Lisboa um destino tão atraente.

 

Dr. Francisco Pereira Miguel, SRS Advogados

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