As alterações do OE 2021 na área do imobiliário

Não nos parece que este OE 2021 tenha medidas penalizadoras do investimento imobiliário, embora algumas possam suscitar dúvidas quanto à sua aplicação.

No passado dia 26 de novembro de 2020, foi aprovado o Orçamento do Estado para 2021. Este documento prevê alterações com impacto na área do imobiliário, tanto a nível das empresas, como dos particulares. Vejamos então algumas dessas alterações.

IMT na aquisição de sociedades com imóveis em Portugal

A partir de 1 de janeiro de 2021, passam a estar sujeitas a IMT, à taxa de 6.5%, as aquisições de participações sociais em sociedades (i) cujo ativo seja constituído em mais de 50%, direta ou indiretamente, por imóveis localizados em Portugal, (ii) desde que o sócio fique a dispor de, pelo menos, 75 % do capital social ou o número de sócios se reduza a dois casados ou unidos de facto e (iii) e estejam em causa imóveis que não se encontrem diretamente afetos a uma atividade agrícola, industrial ou comercial, com exceção da compra e venda de imóveis.

Esta medida pretende uniformizar o regime de IMT para a aquisição de participações sociais de sociedades com imóveis em Portugal. À partida poderia antecipar-se um grande impacto nos investimentos imobiliários detidos por sociedades anónimas, em maioria no nosso país, cuja aquisição não está atualmente sujeita a IMT. Contudo, em nossa opinião, este impacto não deverá ser assim tão grande, uma vez que a norma apenas incide sobre a aquisição de sociedades com imóveis não afetos a uma atividade ou cuja atividade consista na compra e venda de imóveis.

Esta alteração é benéfica para as sociedades por quotas. Atualmente, qualquer aquisição de, pelo menos, de 75% do capital social de uma sociedade por quotas com mais de 50% de imóveis está sujeita em IMT, ao invés, a partir de 1 de janeiro de 2021, apenas estarão sujeitas a este imposto as aquisições das sociedades que detenham imóveis não afetos a uma atividade ou com a atividade a compra e venda de imóveis.

Por fim, esta norma suscita dúvidas quanto ao seu âmbito de aplicação, uma vez que, ao abranger as aquisições de sociedades que detenham indiretamente imóveis em Portugal, existe o risco de se estender a sua aplicação a transações que envolvam apenas sociedades estrangeiras.

Transmissão de imóveis para a esfera dos sócios, acionistas ou participantes

O IMT respeitante à transmissão para a esfera dos sócios, acionistas ou participantes passa a incidir sobre a diferença entre o valor dos bens agora adquiridos e o valor por que anteriormente o imposto foi liquidado na aquisição das respetivas participações sociais ou unidades de participação. Esta medida já estava prevista para a dissolução das sociedades ou dos fundos de investimento, contudo, agora passa a abranger outras transmissões onerosas.

Detenções indiretas por entidades residentes em paraísos fiscais

Os imóveis detidos indiretamente por uma entidade dominada ou controlada por entidade residente em paraíso fiscal passam a estar sujeitos às taxas agravadas de IMI e IMT (7,5% e 10%, respetivamente). Atualmente, estas taxas agravadas apenas são aplicáveis no caso de detenção direta.

A área do investimento imobiliário nacional e, sobretudo internacional, tem contribuído de forma muito relevante e positiva para a recuperação económica do país, constituindo uma boa fonte de receita para o Estado. Não nos parece que este OE 2021 tenha medidas penalizadoras do investimento imobiliário, embora algumas possam suscitar dúvidas quanto à sua aplicação. Contudo, no presente contexto socioeconómico difícil, que advém da crise de saúde pública que vivemos, seriam de esperar, no que toca à área do imobiliário, alterações legislativas com vista a uma maior dinamização do investimento, o que não aconteceu.

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