As avaliações também traduzem o valor da sustentabilidade

Perceber o impacto do ESG nas avaliações e, consequentemente, no valor dos ativos imobiliários é uma questão que nos surge todos os dias, e cada vez mais.

O tema do ESG (a sigla que designa os três principais pilares do desenvolvimento sustentável: ambiental, social e económico) está em todas as áreas do imobiliário e as avaliações não são exceção. Perceber o impacto do ESG nas avaliações e, consequentemente, no valor dos ativos imobiliários é uma questão que nos surge todos os dias – e cada vez mais.

Todos sabemos que o imobiliário é um setor crucial em matéria de sustentabilidade, pois é responsável por cerca de 40% de todas as emissões de carbono, desempenhando, por isso, um papel fulcral para a transição para net carbon zero. Por isso mesmo, existem já diversas movimentações a nível de legislação, incentivos fiscais e até a nível de financiamento, sendo evidente que os financiadores estão hoje mais recetivos a financiar ativos verdes e green revolving facilities e conceder green bonds, de green loans, entre outras iniciativas.

A nível legislativo, as movimentações têm sido muito rápidas e tendem a acelerar. Desde logo, a nível europeu, com os mais recentes diplomas integrados na Taxinomia da União Europeia 2021, nomeadamente a SFDR (Sustainable Finance Strategy Legislation), que obriga que todas as entidades financeiras tenham de comunicar e reportar as medidas em prol da sustentabilidade que estão a implementar nas carteiras de imóveis sob sua gestão. Na prática, isto significa que a monitorização das políticas ESG deixa de ser um objetivo para se tornar obrigatória, levando a que muitos investidores sejam obrigados a olhar para os seus ativos de forma diferente.

Enquanto isso, foram implementados vários incentivos fiscais em prol de um imobiliário mais sustentável, como por exemplo o Next Generation EU (NGEU) a nível europeu e, em Portugal, contam-se iniciativas como a redução da taxa de IMI aplicada a imóveis sustentáveis, assim como a redução das taxas urbanísticas em novos projetos de promoção, o que irá variar de município para município.

Perante este cenário mais efetivo de implementação de medidas e obrigações, a avaliação dos imóveis não fica atrás nas novidades. O RICS, um dos principais sistemas de normas internacionais de avaliação imobiliária, lançou no início do ano algumas recomendações que o avaliador tem já de incorporar nos seus relatórios, nomeadamente os cuidados a ter na visita ao local e aspetos a ter em atenção, informação a recolher e guardar relativamente a ESG.

Além disso, recomenda-se que os temas de ESG passem a ser parte integrante dos relatórios de avaliação, nomeadamente no valuation approach and reasoning que suporta o valor de mercado reportado naquele documento. Contudo, um dos maiores desafios, e para o qual o RICS alerta, é suportar este valor por evidências de mercado concretas, algo que em Portugal é especialmente desafiante porque ainda não existem este tipo de evidências de forma clara.

No JLL estamos muito atentos a todas esta questões e estamos a tentar perceber como é que este impacto da sustentabilidade pode ser incorporado nas avaliações e nos relatórios que produzimos. Entre outras medidas, estamos já a incorporar nos nossos relatórios uma secção dedicada à sustentabilidade associada ao ativo em avaliação, para ir ao encontro das solicitações do mercado e às questões que todos os dias nos chegam.

Uma coisa é certa: existe um claro reconhecimento por parte dos stakeholders do imobiliário de que a sustentabilidade afeta o valor dos imóveis. No início do ano realizámos um inquérito junto de investidores e ocupantes, no qual 90% dos ocupantes disseram estar dispostos a pagar mais de 10% nas rendas em edifícios sustentáveis, e 87% dos investidores revelaram estar dispostos a comprimir a yield entre 5 e 50 pontos base para o mesmo tipo de ativos.

Este reconhecimento ainda traduz uma postura de que a sustentabilidade é um nice to have, mas o caminho é para se tornar um must have. E esta é uma trajetória já em curso e que vai ser rápida, além de ser transversal a todas as áreas de imobiliário, incluindo a avaliação. Por isso mesmo, os proprietários e investidores têm de agir já para tornar os seus ativos mais sustentáveis e as empresas que os apoiam nesta caminhada têm de estar também na frente do caminho.

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