Banca converteu 36% de imóveis que recebeu por incumprimento de crédito em colateral de garantia de empréstimos

O Banco de Portugal alerta que a venda de imóveis em carteira pelos bancos pode não se materializar numa extinção da exposição ao setor imobiliário, ocorrendo apenas uma recomposição entre exposição direta para indireta.

Em dezembro de 2016, o valor (bruto de imparidades) dos imóveis recebidos em dação no balanço do sistema bancário ascendia a cerca de 7,4 mil milhões (cerca de 2% do total de ativo), “apresentando uma concentração geográfica no distrito de Lisboa e, em termos de tipologia, nos imóveis urbanos (destacando-se os habitacionais). Adicionalmente, metade deste valor é relativo a imóveis recebidos entre 2012 e 2015”, diz o Banco de Portugal no seu Relatório da Estabilização Financeira publicado nesta quarta-feira.

Ao mesmo tempo durante 2016 os bancos registaram vendas significativas de imóveis (2,1 mil milhões, cerca de 30% do valor registado em balanço), a maioria das quais associada também a imóveis recebidos entre 2012 e 2015, compensadas por novos imóveis recebidos em dação por incumprimento de crédito.

São excluídos daqui os imóveis dos bancos para uso próprio; os imóveis detidos por sucursais no estrangeiro (3% dos imóveis recebidos em dação); os imóveis detidos por fundos de investimento imobiliário fora do perímetro de consolidação do banco; e os imóveis detidos por fundos de reestruturação empresarial. E nas vendas apenas são consideradas as transferências para entidades fora do perímetro de consolidação do banco (incluindo fundos de investimento imobiliário que, para efeitos prudenciais, não consolidam com a instituição bancária).

A exposição ao mercado imobiliário tem sido identificada como uma das vulnerabilidades do setor bancário português, diz o Banco de Portugal no seu Relatório da Estabilização Financeira de dezembro de 2017.

Esta exposição é essencialmente indireta, por via da concessão de empréstimos garantidos por imóveis e a empresas dos setores da construção e das atividades imobiliárias.

No entanto, e em consequência da crise financeira, observou-se até 2014 um aumento significativo da exposição direta, materializada na detenção em balanço de imóveis recebidos em dação e de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário (alguns dos quais resultantes da transferência dos referidos imóveis) e em fundos de reestruturação empresarial.

A venda de imóveis pode traduzir uma recomposição entre exposição direta para indireta, ou seja os bancos recebem imóveis por incumprimento de crédito, vendem esses imóveis e financiam os compradores e por fim ficam com o imóvel como colateral (garantia) do empréstimo.

Designadamente, em 2016 cerca de 36% decorreu no âmbito de operações em que a instituição bancária concedeu um empréstimo ao comprador, mantendo o imóvel como colateral, e entre as restantes vendas incluem-se operações de transferências para fundos de investimento imobiliário, em que a contrapartida é a subscrição de unidades de participação desse fundo pelo banco.

O Banco de Portugal alerta que a venda de imóveis em carteira pode não se materializar numa extinção da exposição ao setor imobiliário, ocorrendo apenas uma recomposição entre exposição direta para indireta.

“Designadamente,  por referência às vendas registadas em 2016 cerca de 36% do volume de vendas decorreu no âmbito de operações em que a instituição bancária concedeu um empréstimo ao adquirente, mantendo o imóvel como colateral, e entre as restantes vendas incluem-se operações de transferências para fundos de investimento imobiliário, em que a contrapartida pode ter passado pela subscrição de unidades de participação desse fundo pela instituição bancária”, lê-se no documento.

A venda pode materializar-se numa perda para a instituição bancária. Assim cerca de 35% das vendas em 2016 foi efetuado a um preço inferior ao valor de registo do imóvel em balanço (líquido de imparidades), o que geralmente se traduz numa perda para a instituição bancária. Cerca de 27% dos imóveis foram vendidos acima do valor de balanço, e 38% por um valor próximo do valor de registo do imóvel em balanço (líquido de imparidades).

O valor de imóveis recebidos em dação aumentou de forma expressiva entre 2010 e 2013, mantendo-se, após este período, a um nível relativamente estável, perto de 2% do ativo total do setor bancário, refere o Relatório. Esta evolução está intimamente ligada à crise económica e financeira registada neste período, a qual teve também reflexo no elevado nível de incumprimento do crédito e, por consequência, na execução das garantias associadas a estes créditos.

Neste contexto, a execução de créditos com colateral imobiliário contribuiu para o aumento dos imóveis recebidos em dação pelo setor bancário, diz o Banco de Portugal. Em sentido contrário, a dinâmica que se observa nos últimos anos no mercado imobiliário, com reflexo nos preços dos imóveis, tem criado condições mais propícias para a sua venda, potenciando assim uma redução do portfólio em balanço do setor bancário, constata o Relatório.

Em dezembro de 2016, o valor (bruto de imparidades) dos imóveis em balanço ascendia a cerca de 7,4 mil milhões de euros, apresentando uma concentração geográfica no distrito de Lisboa (aproximadamente 28% do stock) e, em menor escala, nos de Porto, Faro e Setúbal (com um peso entre 12% e 15% do stock). Por tipologia, os imóveis são essencialmente urbanos (habitacionais, não habitacionais, e terrenos).

Considerando o ano em que os imóveis foram recebidos em dação, observa-se no Relatório um maior peso dos imóveis recebidos entre 2012 e 2015, em todas as tipologias. Os imóveis recebidos há mais de 5 anos (isto é, antes de 2012) representam 25% do valor total, sendo que neste segmento se destacam os imóveis urbanos não habitacionais.

A maioria dos imóveis em balanço dos bancos está em comercialização. Comparando a situação no final de 2016 com a do final de 2015, concluiu-se que a redução mais significativa ocorreu nos imóveis recebidos durante 2015 e, em contraste, a redução proporcionalmente mais diminuta registou-se nos imóveis recebidos antes de 2012.

Em 2016 observaram-se vendas significativas, cerca de 30% do valor registado em balanço (2,1 mil milhões de euros). A maioria destas vendas incidiu sobre os imóveis recebidos entre 2012 e 2015, refere o relatório. As vendas foram, no entanto, compensadas por imóveis recebidos durante 2016 (os quais representavam cerca de 25% do stock em final de ano). É de salientar que há um desfasamento temporal, que se pode estender por vários anos, entre o incumprimento e o recebimento do imóvel, pelo que a maioria das novas entradas em 2016 estará relacionada com o aumento do incumprimento verificado em anos anteriores refere o BdP.

Em 2016 verificou-se uma ligeira alteração na tipologia dos imóveis em carteira. Por um lado, as vendas foram  mais significativas nos imóveis  urbanos habitacionais e, em menor escala, nos urbanos não habitacionais. Por outro lado, as novas entradas foram mais expressivas nos imóveis urbanos não habitacionais e terrenos, o que resultou num aumento da importância relativa destes últimos.

Evolução dos preços da habitação em Portugal e implicações para a estabilidade financeira

Após um período de progressiva queda, o índice de preços da habitação em Portugal registou aumentos sucessivos, tendo já retornado aos valores de 2009, em termos reais, contextualiza o banco central.

“O desvio da valorização média da propriedade residencial face ao equilíbrio foi negativo a partir de 2008, tendo diminuído até 2012. A partir daqui, tem registado uma trajetória ascendente, encontrando-se já muito próximo dos seus valores de equilíbrio”, diz o BdP.

A análise realizada permite concluir pela não existência de sobrevalorização dos preços da habitação em Portugal.

O crescimento recente dos preços da habitação também não está sincronizado com o ciclo de crédito, conclui o Relatório.

“Esta análise não permite afastar a possibilidade de existirem apreciações excessivas em determinadas áreas geográficas, nomeadamente em grandes centros urbanos”, relatiza o BdP.

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