Bancos sujeitos a coimas até 1,5 milhões se não aplicarem diploma do Governo para crédito à habitação

Está já em vigor, a partir deste sábado, o diploma que estabelece medidas destinadas a mitigar os efeitos do incremento dos indexantes de referência de contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente. Bancos têm 45 dias a partir de hoje para aplicar as medidas.

Está já em vigor, a partir deste sábado, o diploma que estabelece medidas destinadas a mitigar os efeitos do incremento dos indexantes de referência de contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente.

O Decreto-Lei n.º 80-A/2022 foi publicado ontem, 25 de novembro, e define as medidas que os bancos têm de adoptar em caso de “agravamento significativo e taxa de esforço significativa”.

A novidade é que as instituições financeiras que não cumpram o que está definido no diploma assinado pelo primeiro-ministro António Costa, são sujeitas ao artigo do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras que define coimas de “ilícito em especial”. No caso das sociedades coletivas o não cumprimento das regras definidas neste diploma é punível com coima de 3.000 euros a 1.500.000 euros [1,5 milhões de euros].

” O incumprimento, pelas instituições, dos deveres previstos no presente decreto-lei ou na respetiva regulamentação, constitui contraordenação punível nos termos do artigo 210.º do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 298/92, de 31 de dezembro, na sua redação atual, sendo aplicável ao apuramento da respetiva responsabilidade contraordenacional o regime substantivo e processual previsto naquele regime geral”, lê-se no artigo 9º do decreto-lei.

Fica ainda definido que o Banco de Portugal “supervisiona o cumprimento do presente decreto-lei e pode proceder à sua regulamentação, nomeadamente em matéria de deveres de informação aos mutuários e de reporte para efeitos de supervisão”.

Tal como já tinha sido anunciado, este diploma aplica-se aos créditos à habitação até 300 mil euros, mas só nos casos em que se “detete um agravamento significativo da taxa de esforço ou de uma taxa de esforço significativa dos mutuários nos contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente”.

“Para efeitos do disposto no presente decreto-lei, considera-se que há um agravamento significativo da taxa de esforço dos mutuários quando esta atinja 36%”, refere o documento que estabelece as condições para atingir esse limitar de taxa de esforço.  Isto é, quando o cliente atinja essa taxa de esforço “na sequência de um aumento de 5 pontos percentuais face à taxa de esforço no período homólogo ou, para contratos celebrados nos últimos 12 meses, face à data da sua celebração; ou em consequência de um aumento igual ou superior do indexante de referência do contrato em causa face ao valor considerado para efeitos da projeção do impacto do aumento futuro desse indexante, realizada nos termos do artigo 16.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho, na sua redação atual”.

Considera-se que há um agravamento significativo da taxa de esforço dos mutuários também quando “esta fosse superior a 36 % no período homólogo e se verifique um aumento da taxa de esforço ou do indexante de referência do contrato nos termos previstos” neste decreto-lei.

“Para efeitos do disposto no decreto-lei, considera-se que há taxa de esforço significativa quando a taxa de esforço dos mutuários corresponda a, pelo menos, 50 %”, refere o decreto-lei.

O diploma define o conceito de “taxa de esforço” como “o rácio entre o montante da prestação mensal calculada com todos os empréstimos dos mutuários [incluindo os créditos ao consumo] e os seus rendimentos mensais”.

A lei define o cálculo do rendimento para efeitos do apuramento da taxa de esforço. Assim é considerado “o montante anual recebido pelos mutuários, líquido de impostos e de contribuições obrigatórias à Segurança Social, de acordo com a última declaração de rendimentos para fins tributários disponibilizada às instituições pelos mutuários, dividido por 12 meses”.

O decreto-lei define para o caso “dos mutuários que sejam trabalhadores dependentes [por conta de outrem], o montante de rendimento médio mensal obtido nos últimos três meses, de acordo com os elementos disponibilizados às instituições pelos mutuários”.

Quando se trate de trabalhadores independentes ou com rendimentos sazonais ou irregulares, é “o rendimento mensualizado apurado de acordo com informação disponibilizada às instituições pelos mutuários” que entra para o cálculo.

Indícios de agravamento da taxa de esforço têm de ser detectados pelo menos 60 dias antes da refixação da taxa de juro

O acompanhamento da evolução da taxa de esforço é obrigatório para a banca. “As instituições averiguam a existência de indícios de agravamento significativo da taxa de esforço ou de verificação de taxa de esforço significativa com, pelo menos, 60 dias de antecedência relativamente à seguinte refixação da taxa de juro”.

Para isto, “as instituições podem solicitar ao mutuário as informações e os documentos necessários e adequados para a verificação a seu cargo, designadamente a declaração de rendimentos e os comprovativos dos rendimentos referidos no n.º 2 do artigo anterior, e utilizar a informação mais atual disponível na central de responsabilidades de crédito”.

“O mutuário [cliente] presta a informação e disponibiliza os documentos solicitados, nos termos do número anterior, no prazo de 10 dias”, refere o diploma.

O bancos são chamados aqui a aplicar o PARI – Plano de ação para o risco de incumprimento – criado em 2012 e que estabelece princípios e regras a observar pelas instituições de crédito na prevenção e na regularização das situações de incumprimento de contratos de crédito pelos clientes bancários e cria a rede extrajudicial de apoio a esses clientes bancários no âmbito da regularização dessas situações.

As instituições “procedem à aplicação do disposto nos capítulos I e II do Decreto-Lei n.º 227/2012, de 25 de outubro [PARI], na sua redação atual, com as necessárias adaptações, caso se detetem indícios de agravamento significativo da taxa de esforço ou de verificação de uma taxa de esforço significativa do mutuário”; ou caso o cliente “lhes transmita factos que indiciem por essa via uma degradação da sua capacidade financeira”.

Para isso as instituições “aplicam o regime estabelecido no artigo 11.º-A do Decreto-Lei n.º 227/2012, de 25 de outubro, na sua redação atual [avaliação dos indícios de degradação da capacidade financeira do cliente bancário]; e apresentam propostas ao mutuário, que sejam adequadas à mitigação do impacto do agravamento significativo da taxa de esforço ou da verificação de taxa de esforço significativa, nos termos e cumpridas as condições previstas no artigo 11.º-B do Decreto-Lei n.º 227/2012, de 25 de outubro, na sua redação atual”.

Alargamento do prazo de amortização

O PARI define as propostas a fazer aos clientes, nomeadamente a celebração de um novo contrato de crédito tendo como finalidade o refinanciamento da dívida do contrato de crédito existente; a alteração de uma ou mais das e algumas condições do contrato de crédito, incluindo através do alargamento do prazo de amortização; da fixação de um período de carência de reembolso do capital ou de reembolso do capital e de pagamento de juros; do diferimento de parte do capital para uma prestação em data futura; da redução da taxa de juro aplicável ao contrato durante um determinado período temporal; e através da consolidação de vários contratos de crédito.

Para além disso “as instituições podem igualmente propor ao mutuário o alargamento do prazo de amortização do contrato de crédito com opção de retoma do prazo contratualizado antes do alargamento previsto no presente número”, refere o diploma que entrou hoje em vigor.

“As instituições apresentam ao mutuário uma proposta de calendário de amortização ajustado, acompanhada, nomeadamente, do impacto financeiro decorrente desse alargamento”, refere o documento.

Fica ainda estipulado que durante o período de aplicação do alargamento do prazo de amortização, “o mutuário pode, mediante solicitação dirigida à instituição em causa, retomar o prazo contratualizado com essa instituição antes do alargamento previsto no n.º 1 [alargamento do prazo de amortização com opção de retoma do prazo contratualizado antes do alargamento previsto]”.

“Em cada um dos cinco primeiros anos após a aplicação do disposto no n.º 1, as instituições comunicam aos mutuários que beneficiem do alargamento do prazo de amortização, através de suporte duradouro, nomeadamente por via do extrato bancário”, a informação sobre esse direito de retoma ao prazo inicial do contrato.

Caso o mutuário manifeste a intenção de exercer o direito de retomar o prazo contratualizado mesmo durante o período de aplicação do alargamento do prazo de amortização, o banco tem de apresentar ao cliente “uma proposta de calendário de amortização ajustado, acompanhada, nomeadamente, do impacto financeiro decorrente da retoma”.

O banco também de de informar “o mutuário sobre as diligências necessárias à execução da retoma”.

” O mutuário pode solicitar a retoma do prazo de reembolso contratualizado antes do alargamento previsto no n.º 1 no prazo máximo de 10 dias após a disponibilização dos elementos previstos”, refere o diploma que acrescenta que “a instituição em causa desenvolve as diligências necessárias à concretização do pedido no prazo máximo de 10 dias após a receção do pedido” do cliente.

“O mutuário que exerça o direito previsto no n.º 3 não pode beneficiar novamente do alargamento do prazo com opção de retoma previsto no n.º 1”, estipula a lei.

Suspensão temporária da exigibilidade da comissão de reembolso antecipado

Até 31 de dezembro de 2023 não é devida, “nos contratos de crédito abrangidos pelo presente decreto-lei, a comissão de reembolso antecipado prevista na alínea a) do n.º 5 do artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho, na sua redação atual”, define o decreto-lei.

Sendo que aqui não se aplica o limite do valor em dívida de 300 mil euros.

Também não é novidade a isenção de “encargos e emolumentos”. O diploma estipula que “os atos decorrentes do cumprimento do disposto na alínea b) do n.º 2 do artigo 5.º e no artigo 6.º estão isentos do pagamento de taxas emolumentares, nomeadamente em matéria de registo predial”.

O decreto-lei entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação e vigora até 31 de dezembro de 2023 e  define que as instituições procedem, no prazo de 45 dias contados da entrada em vigor deste decreto-lei, “à aplicação do disposto no artigo 5.º relativamente a mutuários que se encontrem, à data da entrada em vigor do presente decreto-lei, nas condições previstas no artigo 3.º”

O decreto-lei aplica-se aos “contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, abrangidos pelo Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho, na sua redação atual, celebrados com instituições de crédito, sociedades financeiras e sucursais de instituições de crédito e de instituições financeiras a operar em Portugal, com montante em dívida igual ou inferior a  300 mil euros”, refere o documento.

 

 

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