Crédito habitação a 100% é possível? Veja o LTV de cada banco

Antes de mais importa explicar que existem três conceitos que, neste âmbito, terão grande impacto nas condições de crédito apresentadas pelas instituições bancárias:

• Valor de Compra: Preço de compra do imóvel conforme acordado entre o vendedor e o comprador;
• Valor de Avaliação: Determinado por um perito credenciado, depende da análise a um conjunto alargado de critérios – desde a qualidade da construção do imóvel ao seu estado de conservação, passando pela sua localização, dimensão ou tipologia, entre outras características;
• Valor de Financiamento: Total de capital a ser concedido pela instituição bancário para a compra da habitação, sendo definido em função do valor de avaliação.

Tendo estes conceitos em consideração, vamos então perceber em que consiste o rácio Loan-To-Value (LTV) e qual o seu impacto no valor máximo de crédito habitação que um banco está disposto a conceder.

Como se calcula e qual a importância do LTV?

O LTV traduz-se numa percentagem estabelecida entre o montante do crédito que o banco está disposto a conceder e o valor da garantia do empréstimo, que é o próprio imóvel.

Ora, aqui é essencial perceber que o valor que o banco considera enquanto garantia é o menor dos valores entre o valor de avaliação e o valor de compra.

A fórmula de cálculo do rácio financiamento garantia, como é denominado em português, é a seguinte:

(Montante do Empréstimo / Valor da Garantia) x 100 = LTV (%)

Como é que o LTV se relaciona com a entrada inicial?

A entrada inicial a pagar ao banco encontra-se diretamente relacionada com o loan-to-value, na medida em que este último irá ditar quanto é que o consumidor terá de pagar. Assim, imaginando que o loan-to-value é de 80%, o cliente deverá pagar 20%.

No caso do crédito habitação 100% financiamento, não é necessário dar entrada inicial, pelo que o loan-to-value corresponde a 100%. Aqui, o risco de emprestar dinheiro é mais elevado para o banco e, por isso, é mais difícil obter crédito habitação sem entrada inicial.

Se, por outro lado, o cliente der um determinado valor de entrada inicial, depois será mais fácil à entidade financeira recuperar o dinheiro financiado, uma vez que esta não teve de financiar o total da habitação.

Os bancos ainda disponibilizam crédito habitação com 100% financiamento?

Sim, mas não atribuem a todos os clientes e a todo o tipo de operações. Isto porque o Banco de Portugal implementou um conjunto de medidas no sentido de limitar o risco das operações de crédito, nomeadamente ao nível do rácio de financiamento e do respetivo prazo de pagamento.

É que ao concederem crédito habitação com LTV de 100%, as entidades financeiras estão a assumir risco elevado, ou seja, a probabilidade de incumprimento por parte do cliente é acaba ser superior, uma vez que o valor do empréstimo e, consequentemente, o custo total do crédito serão maiores.

Assim, as entidades bancárias são mais seletivas na escolha dos clientes que pretendem comprar casa sem entrada inicial, pelo que atualmente a única razão para os bancos atribuírem este tipo de financiamento se, prende com o facto do cliente comprar ou não o imóvel no banco.

Se a casa for do banco, então pode conseguir comprar este tipo de imóveis da banca com 100% de financiamento.

O que são imóveis da banca com 100% de financiamento?

Normalmente, os bancos oferecem esta solução de ter acesso a casas com 100% de financiamento se adquirir imóveis que pertençam ao portefólio da instituição. Por diversas razões, os bancos foram adquirindo vários imóveis, que vão tendo em carteira. Nesse sentido, e para procurarem rentabilizar esses ativos normalmente cedem condições atrativas a quem os procura adquirir.

Daí que, com frequência, se vejam estes imóveis com 100% de financiamento nas ofertas das diferentes entidades financeiras. Mas atenção: se, a título de exemplo, vir um destes imóveis pertencente, digamos, ao Santander, então só poderá aceder ao crédito habitação com 100% de financiamento no Santander. Outro banco, como é óbvio, não o fará.

Abaixo fica a listagem dos bancos que dispõem de portal online para a consulta de oportunidades de imóveis próprios com crédito habitação a 100%:

E no caso de não ser um imóvel do banco, qual o LTV máximo possível?

Caso não pretenda adquirir um imóvel disponibilizado diretamente pelas entidades bancárias, então deverá ter em atenção qual o rácio de financiamento que cada banco oferece para um processo normal de compra de habitação.

Nesse sentido, conforme os dados da tabela abaixo, é possível perceber que o LTV máximo que os consumidores poderão ambicionar ascende até 90% do menor valor entre o valor da avaliação e da aquisição do imóvel, havendo inclusivamente bancos que limitam o rácio de financiamento a 80%.

Qual o prazo máximo de um crédito à habitação?

Para além do LTV, existe outra característica que poderá ter grande impacto no financiamento e que, nesse sentido, é importante ter em consideração: o prazo e idade limite aplicáveis aos contratos de crédito habitação.

Conforme os dados acima, é possível verificar que o prazo máximo estipulado para os contratos de crédito à habitação está fixado nos 40 anos em todos os bancos. A única exceção a esta regra está na UCI, instituição que limita a 35 anos os seus empréstimos.

De notar que o Banco de Portugal pretende uma convergência gradual para uma maturidade média de 30 anos até ao final de 2022, pelo que é expectável que os bancos comecem a adaptar as suas condições a este tecto ao longo dos próximos meses.