Exposição a imobiliário comercial continua a ser proeminente nos bancos, diz DBRS

A DBRS Morningstar lançou uma análise aos bancos europeus intitulada “Desafios na divulgação da exposição a  imóveis comerciais”. A agência conclui que ainda existem desafios no que toca à transparente exposição dos bancos a este tipo de ativos.

“Desde o início da pandemia de Covid-19, que a DBRS Morningstar coloca uma maior ênfase na análise do Imobiliário Comercial (CRE) e nas exposições do sistema bancário ao sector. Este comentário abrange alguns dos desafios que os investidores enfrentam quando analisam as exposições CRE dos bancos europeus. Embora tenham sido feitos progressos consideráveis no sentido da harmonização e divulgação, impulsionados pelas autoridades macroprudenciais e de supervisão, a informação pública disponível para as exposições CRE é ainda algo limitada”, conclui a agência.

A DBRS conclui que o Imobiliário Comercial (CRE) continua a ser um sector proeminente em termos de dimensão dos activos e implicações para a estabilidade financeira. A experiência passada mostra que este sector pode apresentar desafios significativos para o sector bancário devido à sua ciclicidade.

Embora as implicações a longo prazo da pandemia para o sector CRE ainda permaneçam incertas, o conflito na Ucrânia, a pressão inflacionista e um rápido e significativo aumento do custo de financiamento (subida dos juros) podem stressar os mutuários (promotores imobiliários e construtores) e consequentemente afectar a qualidade de crédito dos bancos, alerta a DBRS.

“A divulgação das exposições CRE permanece geralmente limitada na Europa, no entanto reconhecemos que, nos últimos anos, os reguladores e supervisores reforçaram o nível de escrutínio, harmonização e transparência” disse Borja Barragán, Analista Sénior da equipa das Instituições Financeiras Globais DBRS Morningstar.

Em média, os bancos do norte da Europa tendem a divulgar mais informações sobre suas exposições a Comercial Real Estate em comparação com seus pares do sul.

Normalmente, as informações divulgadas pelos bancos incluem dados sobre exposições totais e, às vezes, dados sobre o mix de propriedades e LTVs (loan-to-value), o rácio que corresponde à percentagem a ser solicitada aos bancos relativamente ao valor do imóvel. No entanto, esta informação não é totalmente comparável devido ao uso de diferentes definições, constata a DBRS. Os dados são muitas vezes baseados em definições internas ou adaptados a sistemas de relatórios internos que dificultam a comparação, refere a agência.

“Dados comparáveis sobre empréstimos a empresas de Imobiliário Comercial para os bancos europeus estão disponíveis através do Exercício de Transparência da EBA”, diz a agência de rating que acrescenta que “analisámos dois sistemas de reporte FINREP (obrigações de reporte das instituições supervisionadas) diferentes”. Um é apelidado de NACE e abarca o sector da promoção imobiliária (desenvolvimento de projectos de edifícios e construção de edifícios), categorizado na seção F (Construção) e ainda as atividades imobiliárias categorizadas na seção L). A DBRS também analisou o reporte de “empréstimos garantidos por imóveis comerciais”.

Existem dois tipos de definições de exposição de crédito CRE e são baseadas em diferentes metodologias e sistemas de relatórios FINREP. A primeira abordagem utiliza as categorias NACE, F (Construção) e L (atividades imobiliárias), como proxy para empréstimos CRE. Este critério concentra-se na natureza do mutuário (empresa), e não na garantia, portanto, qualquer exposição a empresas imobiliárias e empresas de construção seria considerada como empréstimos CRE.

O segundo tipo de divulgação sobre a exposição da banca a CRE refere-se a empréstimos garantidos por imóveis comerciais. Esta segue a definição de CRE definida na Recomendação ESRB/2019/3 do Comité Europeu do Risco Sistémico (ESRB), que diz que os empréstimos ao imobiliário comercial incluem exposições de crédito “alargadas a uma entidade jurídica destinadas à aquisição de imóveis geradores de rendimento, existentes ou em construção, ou imóveis utilizados pelos proprietários do imóvel para a realização dos seus negócios ou atividade, existentes ou em construção, ou garantidos por um imóvel comercial”.

“Embora ambos os critérios se sobreponham, a DBRS Morningstar observa que existem algumas diferenças significativas” e destaca por exemplo, a abordagem NACE que “incorpora obras de engenharia civil na categoria Construção (F), que não vemos como ativos típicos de CRE”.

“Adicionalmente, a abordagem NACE pode incluir empréstimos concedidos a empresas imobiliárias que não se destinem à compra de um imóvel ou garantidos por ativos de CRE. No entanto, os empréstimos garantidos por imóveis comerciais incluem exposições ao risco nos prédios ocupados pelos proprietários enquanto, ao abrigo do perímetro NACE, estes empréstimos podem ser classificados em qualquer código e não necessariamente em F (Construção) e L (atividades imobiliárias). Dependendo do negócio do mutuário, os empréstimos podem ser de classificados na indústria transformadora, agricultura, instituições financeiras, ou outras.

Além disso, embora os dados sobre os empréstimos garantidos por bens imóveis comerciais sejam mais abrangentes do que o indicador NACE (F&L), não inclui a habitação residencial, refere a agência.