Chama-se Tavira Grand-Plaza, é um centro comercial que estava integrado numa carteira de malparado do Novobanco e tornou-se, há duas semanas, no primeiro de vários negócios que o fundo criado pelo banco brasileiro BTG Pactual, em parceria a Nadlan Partners, pretende fazer em Portugal e em Espanha.
A constituição do Fundo Ibéria Shoppings 1 [destinado precisamente à aquisição de centros comerciais em Portugal e Espanha], o seu licenciamento junto da CMVM, a identificação de activos e o financiamento resultou do trabalho da empresa portuguesa Optimal Investments, de Jorge Tomé, José Maria Ricciardi, Luís Paulo Tenente e António Simões.
Optimal Investments foi o assessor financeiro da compra da operação ibérica do Toys ‘R’ Us
“Nós temos este mandato que cobre a Península Ibérica e que respeita a serviços de assessoria financeira, sendo o cliente um dos maiores bancos brasileiros: o BTG Pactual. E o BTG Pactual em Portugal está em parceria com a Nadlam e com empresários brasileiros que são especialistas na área dos centros comerciais”, explica ao Jornal Económico Miguel Ferreira, diretor da Optimal Investments.
Graças à rede de banca de investimento, acrescenta a mesma fonte, os brasileiros do BTG Pactual têm acesso a investidores interessados em diversificar na Europa e em áreas que o banco domine bem. Também a bordo estão empresários que tiveram “uma importância muito grande no desenvolvimento de um dos maiores portfólios de shopping centers no Brasil, liderados pelo Renato Rique”. E assim surgiu esta associação para investir na Península Ibérica, na área dos centros comerciais.
A estratégia de investimento do Fundo Ibéria Shoppings 1 é “muito simples”, salienta Miguel Ferreira. Na sequência do Covid e da pandemia, os centros comerciais sofreram bastante em Portugal, com fechos, diminuição de compras, corte nas rendas, moratórias. “Na sequência desse um, dois anos, em que o negócio esteve bastante bastante afetado, houve muitos investidores que quiseram desinvestir nesses ativos e, de uma forma geral, as suas rentabilidades foram afetadas. Naturalmente, esses ativos perderam valor”.
A estratégia destes investidores é a de aproveitar o facto de existirem, na sequência da pandemia, ativos desvalorizados por esse processo. “E como estes investidores são especialistas na área e acreditam na recuperação do sector, empreenderam uma estratégia de investimento baseada neste racional. Já fizemos ofertas cerca de dez ofertas para vários centros comerciais, só em Portugal. Também temos alguns em Espanha que já nos foram propostos e nós estamos a estudar”, sublinha.
Em causa estão centros comerciais fora das grandes cidades, ou seja em cidades secundárias, mais pequenas, tanto em Portugal como em Espanha. Ou seja “aproveitar o facto de esses serem os ativos que foram mais afetados pela crise e aproveitar essa desvalorização para entrar. (…) A estratégia em termos geográficos é a de pegar em centros comerciais que não sejam ‘trophy assets’, que não sejam centros comerciais prime”.
E de que dimensão estamos a falar? O fundo está a olhar para os centros comerciais que podem valer desde os 10 milhões aos 100 milhões de euros.
Optimal Investments de Jorge Tomé e José Maria Ricciardi quer lançar dois fundos
O Tavira Grand-Plaza, segundo notícias que saíram na imprensa brasileira – citando Renato Rique – foi comprado por 17,5 milhões de euros. Trata-se de um ativo com 26 mil metros quadrados de área bruta arrendável aos lojistas (ABL, ou área bruta locável), com cerca de 70 lojas, 97% de ocupação e vendas estimadas de 40 milhões de euros até ao final deste ano.
“Foi uma grande oportunidade que nos apareceu. (…) Se tivéssemos que construir um shopping como este gastaríamos o dobro”, afirmou ao site Neofeed o empresário Renato Rique.
O Tavira Grand-Plaza pertencia à Reviva, uma empresa participada do grupo Davidson Kempner (DK). Em 2019, o fundo norte-americano DK comprou ao Novobanco uma carteira de malparado no valor de 2,7 mil milhões de euros – a carteira Nata 2 – por 191 milhões de euros, com um desconto de 90% sobre o valor contabilístico bruto. Também adquiriu outras carteiras de dívida ao Novobanco, então liderada por António Ramalho.
Numa dessas carteiras – entre outras coisas – estava o shopping de Tavira. “Eles depois trocaram o crédito pelo ativo e acabaram a vendê-lo aos meus clientes há duas semanas”, explicou Miguel Ferreira.
O Fundo Ibéria Shoppings 1, salienta a mesma fonte, foi, numa primeira fase, capitalizado com 20 milhões de euros de equity. “A ideia é ir até aos 100 milhões de euros, um bocadinho mais se as oportunidades surgirem. Em termos de alavancagem financeira – e este é também outro aspeto importante da história do investimento – a ideia é alavancar os investimentos de uma forma conservadora, com um leverage financeiro não superior a 50%”, completa o diretor da Optimal Investments.
O fundo do BTG Pactual não vai ficar por aqui. Nesta fase, a ideia será a de adquirir, pelo menos, mais dois ativos. “Um já está em fase de exclusividade. O preço já está acordado e, portanto, é só uma questão de limar algumas arestas que têm a ver com o contrato compra-e-venda, com responsabilidade e com garantias, mas em termos financeiros o preço está estabilizado e acordado”.
O fundo fez ainda uma segunda oferta sobre um segundo centro comercial – sobre a qual está à espera de receber feedback – “também bastante atrativo”.
“Tem um calendário um bocadinho mais longo, mas a ideia é pelo menos fechar mais esses dois negócios. E com estes dois negócios já iríamos ter ativos para o fundo que poderiam ter um valor a rondar os 100 milhões de euros”, concluiu Miguel Ferreira.
