A hipoteca é uma figura amplamente conhecida e muito utilizada no crédito à habitação.
Na compra de casa com recurso a empréstimo bancário, o modelo de funcionamento é simples: o banco empresta dinheiro aos compradores (mútuo) e, como segurança do reembolso do valor emprestado, fica com o respectivo imóvel hipotecado a seu favor (garantia).
Os compradores tornam-se proprietários da casa e o banco simples credor (hipotecário) e esta qualidade de titular de garantia real confere ao banco o direito de executar o bem em caso de não pagamento da dívida (prestações do crédito à habitação), ou seja, confere-lhe o direito de promover a venda judicial do bem em processo judicial próprio: a chamada acção executiva.
Neste mecanismo, o banco disponibiliza o preço da casa aos compradores e, em contrapartida, recebe uma quantia mensal (prestação) à qual acrescem juros (spread), juros estes que representam o ganho (lucro) da instituição de crédito.
Com a crescente pressão demográfica e o aumento da esperança média de vida, há uma realidade a impor-se e um novo dilema para (a banca) resolver. Por um lado, os valores das reformas ou pensões muitas vezes não chegam para as despesas ou para o padrão de vida a que os séniores aspiram. Por outro lado, estas pessoas acumularam património ao longo da vida, mas não têm forma de o transformar em liquidez, sobretudo quando o património corresponde à casa onde residem.
Neste quadro, os bancos pensaram num mecanismo para disponibilizar recursos financeiros às pessoas mais velhas e desenvolveram a chamada hipoteca inversa, reversa ou reversiva. Esta hipoteca funciona como segurança do crédito do banco, tal como na hipoteca do crédito à habitação, isto é, como garantia do pagamento do valor do empréstimo.
Em função do valor do imóvel, o banco empresta ao respectivo proprietário determinado montante, em duas grandes modalidades: todo de uma vez ou uma certa quantia mensal, como um complemento de reforma.
Trata-se de uma forma de financiamento garantida por património imobiliário, numa espécie de reinterpretação da clássica compra de casa com crédito à habitação. Nos EUA, Europa e Japão, a figura está a ser utilizada pelos bancos com clientes mais velhos, numa fase da vida em que tipicamente não recorreriam ao crédito.
A aguardar regulamentação no nosso país, desde logo para acautelar o risco de desvalorização dos imóveis, esta solução parece ter potencial para fomentar o aumento dos rendimentos disponíveis, desde que contida dentro dos limites do crédito responsável.
