“Imobiliário apresenta uma rendibilidade alta e é percecionada como segura”

2015 vai ser um ano de recorde absoluto no mercado imobiliário comercial. Francisco Horta e Costa, diretor-geral da consultora CBRE, antecipa valores de dois mil milhões de euros, algo nunca atingido desde que há números. Qual a justificação? Num contexto de taxade juro zero, o imobiliário é um grande investimento.


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No imobiliário comercial, quais são as grandes operações em que a CBRE tem estado envolvida?
Fizemos a operação de Vilamoura (que não é comercial) e a venda do terreno que era do Novo Banco na Av. da Liberdade. Depois, no início de setembro, colocámos três prédios de escritórios e vamos fechar agora outro prédio de escritórios. Temos agora, no segundo semestre, um pipeline de fecho intenso.

Pelas vossas contas, em termos globais, que volume de investimento comercial poderá o mercado atingir?
Poderá chegar aos 2 mil milhões de euros.

Esse é um recorde absoluto desde que há números?
É um recorde absoluto. O ano mais alto que tivemos foi 2007, com 1,4 mil milhões de euros.

São, naturalmente, os investidores externos que estão aqui muito ativos. O que é que procuram e o que é que o país lhes está a dar?
Os investidores estrangeiros procuram alternativas de investimento que não encontram em outros países. Há mercados que estão bastante saturados e ocupados por bastantes investidores onde é mais difícil conseguir fazer investimentos. Há, portanto, alguma perceção de que o mercado português não está ainda tão saturado ou cheio de investidores que seja assim tão difícil encontrar boas oportunidades de investimento, o que, enfim, não corresponde assim tanto à verdade. Nós temos muitos investidores à procura de investimentos em Portugal e, dependendo dos produtos que estão a ser vendidos, haverá mais ou menos investidores. Acho que procuram, essencialmente, boas alternativas de negócio. Por outro lado, estão com muito capital para investir, pelo que têm, forçosamente, de diversificar os mercados onde atuam.

As yields dos vários produtos em Portugal têm vindo a apertar. Os investidores estão a aceitar estas yields? Continuam a ser boas yields?
Estão a aceitar yields baixas e, quiçá, yields recorde no mercado português. Neste momento, falamos em yields para espaços prime de 5,5% nos escritórios, coisa que nunca aconteceu.

E nos espaços comerciais prime?
Algo inferior a 5% e, nas lojas de rua em zonas prime, cerca de 5%, ou mesmo um pouco abaixo disso. Isto é um recorde.

O que explica a aceitação de rendibilidades tão baixas?
Não nos podemos esquecer que estamos num contexto de taxas de juro zero e, portanto, as alternativas de investimento para muitos dos investidores são nenhumas, ou melhor, são a bolsa e o mercado de ações com a instabilidade que conhecemos, e o mercado de obrigações com taxas muito baixinhas. Neste contexto, o imobiliário representa, neste momento, uma rendibilidade mais alta e percebida como segura para grande parte dos investidores. Nota-se um aumento dos investidores privados, mas o mercado de investidores institucionais está, claramente, com imensa força e a aceitar pagar yields que nunca se viu antes.

Os investidores também estão a entrar em áreas menos prime na parte de retalho, em zonas de segunda linha?
Quase considero que, neste momento, há investidores para tudo. Há até investidores para produtos de terceira, quarta e quinta categoria, desde que o vendedor tenha preço. Continua a haver um gap grande entre produto prime e secundário, já para não falar para lá do secundário. Um edifício de escritórios na zona prime do centro de Lisboa é completamente diferente de um edifício na periferia de Lisboa, ou mesmo no Porto. Não há comparação entre as yields de um e de outros. O que se vê é que, mesmo em portfólios que apresentam produtos em zonas até espalhadas pelo país, há investidores dispostos a adquirir esses portfólios, mas, forçosamente, por um preço baixo, que tem de contemplar depois uma recuperação de mercado, para que esses imóveis possam, no futuro, vir a ser vendidos a um preço superior.

Para além de Lisboa e do Porto, existem outras localizações a ser procuradas para investimento?
Tudo o que é retalho não obedece a uma lógica de Lisboa e Porto. Como tal, bons centros comerciais noutras zonas do país atraem sempre investidores.

Que maturidades de investimento procuram os investidores externos para as zonas prime?
Temos de tudo. Desde os investidores mais do lado da private equity, tipicamente investidores em que o período de manutenção da propriedade do imóvel é mais curto e, aí, a compra e a venda têm, se calhar, um período de dois, três, quatro anos; até ao investidor de longo prazo, que pode ter o imóvel durante 10 anos ou mais. Há, neste momento, todo o tipo de players no mercado.

O investimento especulativo em escritórios e retalho faz sentido?
Em retalho, sim. Comprar lojas vazias em zonas boas, claramente que sim, e temos investidores dispostos a comprar lojas vazias na Av. da Liberdade ou no Chiado. Fora das zonas prime, o caso muda de figura. Em escritórios, também há investidores dispostos a assumir o risco de arrendamento, desde que seja, mais uma vez, em zonas com procura ou que o preço de entrada reflita esse risco de assumir os espaços vazios.

De qualquer maneira, há mercado para investimento especulativo?
Há sim e, neste momento, começo a pensar se não fará sentido ponderar a construção de escritórios.

Nomeadamente na zona da Expo?
Também na zona da Expo, mas não só. É interessante a Expo e zonas de CBD 1 e 2.

De qualquer maneira, a zona do Marquês de Pombal e Av. da Liberdade está com uma oferta muito grande.
Está sim, mas é uma oferta muito dispersa em bolsas pequenas de metros quadrados aqui e ali. Ou seja, se surgir um inquilino que quer 3, 4, 5 mil m2 (não há).

Terão os escritórios da EDP, que terão espaços grandes…
Sim, mas ainda levará algum tempo até ficarem disponíveis.

A comercialização da EDP ficará a cargo da CBRE?
Não. Estamos, de alguma forma, a colaborar com o proprietário. Fomos nós que fizemos a colocação dessa operação, pelo que conhecemos muito bem o comprador, evidentemente. Mantemos contacto regular com ele e vamos aportando ideias, mas não estamos, oficialmente, com a comercialização.

Entretanto, na CBRE, nestes oito meses, qual foi o segmento de maior importância?
Claramente, a área de development, ou seja, o departamento que concretizou a venda de Vilamoura, do terreno na Av. da Liberdade, que tem lidado mais ou com promotores, ou com imobiliários, ou com investidores do estilo private equity. Falo do caso da Lone Star, que comprou Vilamoura, por exemplo. Mas acho que, no segundo semestre, o protagonismo vai, claramente, para a área de investimento.

Há novas áreas ou alguma área onde possa ser feito um esforço para ter crescimento?
Sim, estamos a crescer muito na área de gestão de imóveis. Neste momento, gerimos mais de 600 mil m2 de imóveis, o que é dez vezes mais m2 do que há dois anos e está a crescer. Consequentemente, estamos a crescer em áreas que convivem de perto com a área de capital asset services, como, por exemplo, uma área que chamamos de building consultancy e que, no fundo, é toda uma área técnica onde fazemos projetos de arquitetura e gestão de obra. No entanto, crescemos também na área de arrendamento de escritórios, vamos crescer na área de retail (portanto, na parte de arrendamento de lojas) e criámos, recentemente, a área residencial.

A área residencial surgiu muito no aproveitamento potencial dos golden visa?
Dos golden visa, dos residentes não-habituais e também capitalizando nos negócios que vamos fazendo em edifícios para reabilitar ou terrenos para promover a habitação, no fundo para fechar o ciclo do produto e ir com o cliente até ao fim na venda do produto.

A propósito da parte residencial, a inversão que se vê em zonas como a Av. da Liberdade e perpendiculares, em que o metro quadrado para a habitação vale mais do que o m2 de escritório. Essa tendência vai manter-se?
Acho que sim. Para que o m2 de escritório chegasse ao valor do da habitação, as rendas teriam de subir muito e as yields teriam de se manter razoavelmente baixas para que chegássemos a ter um valor por m2 equivalente. Como acho que a procura de apartamentos de luxo na Av. da Liberdade, juntamente com o valor por m2, tem tudo para se manter, diria que é uma tendência para ficar.

Como estão a correr os trabalhos e negócios da vossa associada Neoturis?
A Neoturis está com um nível de atividade razoável. Nota-se, claramente, mais solicitações de estudos e de opiniões a dar sobre projetos turísticos e hotéis, o que é compatível com o aumento da atividade no setor de hotelaria e da melhoria geral na situação do país.

A procura de hotelaria em Lisboa e no Porto vai-se manter elevada?
Os dados que temos dizem que os aumentos têm sido substanciais.

No segmento de quatro estrelas?
Neste momento, não consigo distinguir essa procura. Mas há muita vontade de construir mais oferta de apartamentos para estadias de curta duração, hotéis de charme e outros, e penso que tudo isso se deve ao facto de Lisboa estar na moda e cada vez mais nas primeiras páginas dos roteiros internacionais. Isso reflete-se, claramente, na nossa atividade.

A operação de Angola, como está a correr?
A operação de Angola está a correr normalmente mas é evidente que não ficou isenta de toda a situação ligada à crise do petróleo.

Acabou por sofrer?
Exatamente. Está um bocadinho mais difícil, mas as nossas projeções e estimativas para Angola reduziram-se um bocado porque, de facto, o mercado está um bocadinho menos dinâmico e, em resultado de tudo o que tem sido a redução do preço do petróleo, há menos atividade.

O que é que perspetiva para a CBRE em 2015? Um ano de recordes?
Espero que sim. Estamos em condições de fechar o ano em níveis muito interessantes.

Em percentagem, quanto vão crescer em termos de receita?
Vamos ter um crescimento de 25% face ao ano passado, que já foi muitíssimo bom.

Acaba por ser um recorde quase absoluto?
Pode vir a ser um ano recorde, sim. No ano passado, fomos o escritório da CBRE da EMEA com o EBITDA em percentagem mais alto da Europa.

Por Vítor Norinha/OJE

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