Imobiliário no metaverso… uma necessidade ou investimento alternativo?

Existem já ‘players’ no mercado a criar e comercializar estes mundos virtuais, com estruturas descentralizadas, que incentivam o uso de criptomoedas, NFT e outros ativos digitais.

O imobiliário virtual começou a ganhar destaque nos últimos meses. E não são apenas consumidores/ investidores em nome próprio. Muitas empresas já começaram a adquirir os seus espaços no metaverso, um mundo digital em evolução que combina várias tecnologias (realidade virtual, realidade aumentada, blockchain, entre outras) e que possibilita aos seus utilizadores terem uma experiência digital e social imersiva, multissensorial e sincronizada.

Deter imóveis virtuais irá permitir às empresas não só a comercialização dos seus produtos e serviços (sejam eles do mundo real ou do virtual, ou uma combinação de ambos – novo veículo de promoção e venda de serviços e produtos), como também servirão de ponto de encontro para conferências, reuniões, eventos de recrutamento e socialização em ambientes 3D.

Neste novo mundo (ou mundos), que se encontra no hype, onde se pode comprar e vender casas e terrenos virtuais, construir, mobilar e arrendar casas, replicar negócios e fazer eventos, começam também a surgir, como não poderia deixar de ser, os serviços na área imobiliária similares ao mundo real – property management, property development, marketing e consultoria – bem como empresas que financiam a aquisição e construção de imóveis no metaverso.

Existem já players no mercado a criar e comercializar estes mundos virtuais, com estruturas descentralizadas, que incentivam o uso de criptomoedas, tokens não fungíveis (NFT) e outros ativos digitais, que em breve se podem tornar o principal meio de troca de valor no metaverso.

Ter a propriedade sobre um terreno (com ou sem um imóvel) no metaverso significa ser proprietário de um NFT registado de forma descentralizada na blockchain. Alguns exemplos de metaversos onde são negociados terrenos e imóveis serão a Decentraland e a The Sandbox.

As várias plataformas desenvolvidas no metaverso, assentes em tecnologia blockchain, tendem a (e têm a pretensão futura de) se interoperacionalizar entre elas e os seus utilizadores, os quais, agindo através de avatares, poderão navegar nos vários mundos criados.

A verdade é que o mercado de procura e oferta atual parece ter maior peso no prato da balança da procura e a intervenção do marketing e da utilização de influencers e de figuras públicas (à escala mundial) para passar a mensagem sobre este novo tipo de negócio, tem levado a que o imobiliário do metaverso já tenha entrado no léxico do cidadão comum (mainstream), com investidores individuais e coletivos a adquirir diretamente imóveis virtuais ou investindo através de ETF (Exchange-Traded Funds)  exclusivos para estes ativos, quer pelo FOMO (Fear of Missing Out de um bom negócio), quer pela adrenalina de ser dos primeiros a entrar, quer pelas histórias de negócios com ganhos gigantescos e rápidos que nos chegam aos ouvidos diariamente.

Existirão sempre investidores avessos a novos riscos e esses irão, certamente, continuar a preferir imóveis do mundo real, aqueles que os abrigam do frio e do calor e que permitem a utilização de um modelo de negócio com muitos (milhares?) anos de existência. Não obstante, parece ser possível que estes últimos venham a representar uma minoria num futuro não muito distante.

Do ponto de vista da tributação em imposto sobre o rendimento, os ganhos obtidos por empresas que invistam em ativos virtuais serão sujeitos às regras gerais de IRC, podendo decorrer do registo contabilístico a efetuar que essa tributação ocorra em momentos distintos (durante a detenção do ativo ou apenas na sua realização).

A tributação em Portugal, na esfera individual, dos rendimentos gerados por criptoativos é hoje um tema muito discutido, mas repleto de incertezas.

Até agora, de acordo com a doutrina administrativa, os ganhos resultantes da venda de criptomoedas só serão tributáveis se revestirem carácter habitual, constituindo assim uma atividade profissional ou empresarial do contribuinte. Os ganhos decorrentes da mera venda de criptomoedas, fora do âmbito de uma atividade empresarial, continuam sem ser sujeitas a tributação em Portugal.

Permanecem dúvidas quanto à tributação de ganhos decorrentes de operações com NFT. Já o lucro proveniente da alienação de ETF, visto que se tratam de instrumentos financeiros devidamente regulados, será tributado similarmente aos ganhos com as ações.

Já no que respeita ao IVA, a determinação do sujeito passivo é uma questão de natureza jurídico-tributária que tem estado em grande debate, podendo os diferentes entendimentos em cima da mesa conduzir a distintas obrigações no que respeita sobretudo à liquidação do imposto, ao direito à sua dedução ou à obrigatoriedade de emissão de fatura. Já no que respeita aos impostos sobre o património, aqui, o imobiliário no metaverso apresenta uma vantagem face ao imobiliário no “mundo real”: não é sujeito.

A verdade é que, apesar de a Autoridade Tributária parecer atenta a este “novo mundo”, essa atenção ou preocupação ainda não foi suficientemente forte para que o Orçamento de Estado para 2022, recentemente apresentado, contemplasse desde já algumas normas fiscais relativas a estes temas.

O receio da presença física provocado pela pandemia e a flexibilidade no trabalho que se generalizou, potencia um uso massificado do metaverso, numa, cada vez maior, fusão do mundo físico com o mundo digital.

O metaverso, um mundo (aparentemente) amigo do ambiente, pode mudar profundamente a forma como as empresas e os clientes interagem com os produtos, serviços e entre si. Os modelos de negócio serão reimaginados e transformados.

Mas será que já estamos preparados para viver neste mundo virtual combinado com o mundo real? As gerações mais novas já o fazem há muito com os videojogos online… o hype atual parece confirmar que todos os demais terão de se adaptar. A regulação, a fiscalidade, o relato (integrado) e as próprias tecnologias de suporte ao metaverso, têm, claramente, caminho conjunto a percorrer.

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