A proposta do Orçamento do Estado para 2021 contempla uma nova medida em sede do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”) que, caso venha a ser aprovada, poderá ter um impacto relevante no setor imobiliário.

Em causa, está a inclusão de uma norma que passa a sujeitar a IMT a aquisição (amortização ou quaisquer outros factos) de ações em sociedades anónimas (“SA”) quando:

(i) o valor do ativo dessa sociedade seja composto, direta ou indiretamente, em mais de 50% de bens imóveis situados em território português que não se encontrem afetos a uma atividade de natureza agrícola, industrial ou comercial (excluindo a compra e venda de imóveis); e
(ii) algum dos sócios fique a dispor de, pelo menos, 75% do capital social ou o número de sócios se reduza a dois casados ou unidos de facto.

Em termos conceptuais, a norma em referência não encerra em si grandes surpresas, visto já existir uma norma com objetivos semelhantes aplicável à aquisição de participações em sociedades por quotas (e sociedades em nome coletivo ou em comandita simples). Contudo, este novo normativo tem um escopo de aplicação de certa forma diferente. Importa elencar algumas notas sobre as principais diferenças:

a) A regra atualmente existente (aplicável às sociedades por quotas) não prevê qualquer patamar de incidência relativamente ao ativo da sociedade adquirida, sendo que, no caso das SA, está previsto que o peso dos imóveis no ativo da sociedade deve representar, pelo menos, 50% do respetivo valor (i.e., ainda que os imóveis de uma sociedade por quotas representem uma percentagem inferior a 50% do seu ativo, a respetiva aquisição das quotas poderá ser sujeita a IMT, o que não sucederá nas SA).
b) Não existe, no caso das sociedades por quotas, qualquer exceção caso os ativos estejam afetos a uma atividade de natureza comercial (exceto compra e venda de imóveis), industrial ou agrícola. Relativamente a este ponto será premente clarificar o que se deve entender por “afetação” a uma destas atividades (i.e., será afetação presente ou futura, parcial ou total, deve ser feita com base na relevância contabilística dada ao imóvel ou com base na caderneta predial dos imóveis, etc.).
c) No caso de aquisição de uma SA, passa a ser possível tributar, em sede do IMT, a transmissão de partes sociais em SA que não detenham (diretamente) qualquer imóvel, mas, tão somente, participações em sociedades imobiliárias. Ou seja, o critério proposto refere expressamente que caso o ativo da sociedade seja composto, ainda que de forma indireta, por bens imóveis situados em território português [e caso a condição referida em ii) supra esteja verificada], então haverá sujeição a IMT (ou seja, poderá tributar-se em sede do IMT uma venda indireta de uma sociedade imobiliária, ainda que a SA adquirida não tenha diretamente quaisquer bens imóveis).

Verifica-se, assim, que o legislador pretendeu adotar um critério que se aproxima mais das normas de exceção para aplicação do vulgarmente designado regime de participation exemption aplicável às mais valias resultantes da venda de participações sociais (artigo 51.º C do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas – “IRC”, no qual já se encontram vertidos os critérios de exceção quanto a ativos afetos a determinadas atividades).

Esta opção poderá trazer complexidade técnica adicional na definição de estruturas societárias (especialmente no caso dos players do setor da promoção imobiliária) e implicará alguma ponderação no modelo societário a implementar. Com efeito, é evidente a intenção do legislador em combater uma prática corrente nos negócios imobiliários em Portugal que consiste na conversão de sociedades por quotas em SA com o único objetivo de obviar ao IMT.

Não nos pronunciando sobre o mérito desta medida, parece-nos sim que fizesse sentido uniformizar as regras de incidência e exceções aplicáveis a sociedades que adotem a forma jurídica de SA ou sociedade por quotas.

Resumo: A proposta do Orçamento do Estado para 2021 vem introduzir uma nova medida, que pretende sujeitar a IMT a aquisição de partes sociais de sociedades anónimas cujo ativo seja composto (direta ou indiretamente) maioritariamente por bens imóveis. Esta nova medida vem complementar uma medida semelhante que já existia para as sociedades por quotas embora com diferenças significativas na respetiva aplicação (e algumas exceções).
Teaser: Conheça aqui as principais especificidades da proposta do OE para 2021 que pretende sujeitar a IMT a aquisição de Sociedades Anónimas