No âmbito da análise das regras inerentes ao funcionamento e exploração dos empreendimentos turísticos, assume lugar de destaque (e de discussão construtiva) o contrato de exploração turística enquanto: (a) título que habilita a entidade exploradora de um qualquer empreendimento turístico, em regime de propriedade plural, a explorar as unidades de alojamento dos diversos proprietários; (b) e enquanto requisito de validade de compra e venda da própria unidade de alojamento.
De facto, o Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos, aprovado em 2008, alterou e revolucionou o paradigma da exploração turística, ao determinar que todas as unidades de alojamento de um empreendimento turístico devem estar equipadas e mobiladas e permanentemente em regime de exploração turística, impondo, assim, ao proprietário o cumprimento de um conjunto de regras de decoração e de recheio (quiçá à revelia do seu próprio gosto e conforto) e à entidade exploradora a obrigação de obter de todos os proprietários um título que a habilite a proceder a essa exploração. Do sonho de uma casa de férias passámos à sofisticação de um investimento com regras e condições a seguir e a ponderar, e até contas a fazer.
Este investimento (no sonho de uma casa de férias) fica, desde logo, dependente do facto de a aquisição (e da futura alienação) de uma unidade de alojamento de um empreendimento turístico estar dependente, sob pena de nulidade, do cumprimento de várias condições: existência e registo do título constitutivo do empreendimento turístico onde a unidade de alojamento se insere; determinação e fixação do valor da prestação periódica a pagar pelo proprietário; e celebração de contrato de exploração turística com a entidade exploradora do empreendimento turístico.
Ora, se a lista acima referida assume, por si só, já alguma complexidade, o sonho de uma casa de férias complexifica-se (ou complica-se) ainda mais com as negociações inerentes à celebração do contrato de exploração turística.
Neste âmbito, o Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos dá-nos apenas três ajudas de conteúdo contratual: obrigação de previsão dos termos da exploração turística; participação dos proprietários nos resultados da exploração da unidade de alojamento; e condições de utilização da unidade de alojamento pelo seu próprio proprietário.
A partir destas ajudas (e enquadrado pela mesmas), o céu é o limite e a entidade exploradora e o proprietário podem, livremente, acordar os termos e condições do contrato de exploração turística. Iniciadas as negociações, o interessado na aquisição de uma unidade de alojamento deparar-se-á com o léxico próprio de um qualquer investimento financeiro sofisticado: rendimento mínimo, rendimento garantido, gross revenue, net income, rental pool, prestação de contas, auditoria de relatório e contas, sharing of revenues, entre outros.
Neste âmbito, importa que o interessado comece a fazer contas ao “investimento” e que se esclareçam, em concreto, os moldes em que a exploração turística é assegurada, e, em particular, a efetiva receita que a exploração da sua unidade de alojamento lhe vai proporcionar, sendo certo que se deverá ter em consideração os custos associados à propriedade da unidade e a essa mesma exploração, e se estes custos já estão ou não incluídos e devidamente no valor da prestação periódica que o proprietário é obrigado a pagar.
Assegurados os termos do contrato, fechada a venda e lido o título constitutivo, o interessado pode então, e finalmente, começar a sonhar com as suas (merecidas) férias e decidir os períodos em que pretende usufruir da sua casa, consciente, porém, que ao utilizar estará a abdicar das receitas e do rendimento inerente a esse mesmo período de utilização, mas a realizar o seu sonho (inicial) de uma casa de férias.
