Investimento imobiliário comercial atingiu os 1,1 mil milhões no terceiro trimestre

Entre janeiro e setembro, o valor total já ascende aos 1,9 mil milhões de euros e está apenas 100 milhões abaixo da verba registada em 2021, sendo que 77% do investimento corresponde a capital estrangeiro.

O volume de investimento em imobiliário comercial atingiu os 1,1 mil milhões de euros no terceiro trimestre, aumentando para 1,9 milhões o total acumulado entre janeiro e setembro de 2022 e registando um crescimento de 43% face ao verificado no período homólogo, de acordo com os dados do ‘Market Pulse’ da consultora JLL divulgados esta segunda-feira, 14 de novembro.

O total anual está apenas 100 milhões abaixo da verba registada em 2021, com as expetativas a serem de que supere em pelo menos 25% esse resultado, sendo que poderá existir alguma revisão no valor dos ativos nos próximos meses e consequentes ajustes em alguns preços.

A contribuir para este valor trimestral estiveram algumas transações acima dos 100 milhões de euros como a compra do Atrium Saldanha pela Sonae Sierra e o Bankinter, e de um portefólio de co-living pela joint-venture entre a Round Hill e CPPIB, ambos no valor de 200 milhões de euros, de um portefólio industrial e logístico por 125 milhões, um outro portefólio envolvendo três edifícios de escritórios por 120 milhões e a compra da sede do Novo Banco pela Merlin Properties, por 112,2 milhões de euros.

Sem surpresas, o capital estrangeiro (77%) continua a representar a maioria do investimento anual. Em relação às yields, o estudo indica que o atual contexto económico levou a uma correção em alta (até um máximo de 25 pontos base) em alguns segmentos entre o segundo e o terceiro trimestre, caso dos escritórios (4,25%), comércio de rua (4,25%), centros comerciais prime (5,35%), retalho alimentar (5,00%) e residências assistidas (5,25%), enquanto nos restantes sectores mantiveram-se estabilizadas, situando-se nos 5,25% no caso do multifamily, 4,75% na logística, 5,0% nos hotéis e student housing, e em 6,25% nos retail parks.

Numa análise por segmentos, os dados da hotelaria já se equiparam aos dos níveis pré-covid, e em alguns casos superam o recorde anterior. Um desses casos é o da diária média que, no final do terceiro trimestre, se situava em 146 euros em Lisboa e em 121 euros no Porto, face aos anteriores recordes de 126 euros e 120 euros, respetivamente, registados em igual período de 2019.

No terceiro trimestre de 2022, a taxa média de ocupação rondou os 65% em Lisboa e os 60% no Porto, ficando abaixo dos 78% e 76%, respetivamente, de 2019. Já o RevPar situava-se em 95 euros em Lisboa no final do terceiro trimestre de 2022, apenas dois abaixo dos 97 euros obtidos no final de setembro de 2019, e nos 72 euros no mercado do Porto, onde ainda se mantém uma diferença de 19 euros face aos 91 euros registados dois anos antes.

Em relação à oferta, destaque para a abertura no terceiro trimestre de um hotel de cinco estrelas no Estoril e de outro de quatro estrelas no centro de Lisboa que, juntos, somaram 93 novas camas ao mercado da região. Além destes, abriram também portas outras duas unidades de quatro estrelas nas cidades de Faro (68 camas) e do Porto (72 camas).

No segmento da habitação, os novos projetos lançados durante o terceiro trimestre em Lisboa tiveram impacto no valor prime das rendas com subidas nos eixos da Baixa, Alcântara, Telheiras/ Lumiar, Alvalade, Zona Ribeirinha e também em Benfica/ Laranjeiras e Oeiras. No final do terceiro trimestre o preço médio de venda em Lisboa era de 4.270 euros/m², traduzindo um incremento de 8% face ao mesmo período de 2021. Já no segmento mais elevado do mercado, o valor de venda tem poucas alterações, ficando em 7.210 euros/m².

Já o mercado do Porto verificou uma estabilização dos preços médios de venda em relação a 2021, com estes a fixarem-se nos três mil euros/m2. Na gama mais alta do mercado, a tendência foi a mesma, com o preço de venda a situar-se nos 5.210 euros/m².

Segundo a consultora, “ainda que o investimento em arrendamento acessível continue na ribalta como uma possível alternativa para dar resposta às necessidades de habitação dos jovens e da classe média, a verdade é que até agora continuam a não ser lançados novos projetos neste campo, não havendo por isso oferta disponível”.

No mercado de escritórios, os níveis de absorção atingiram dados históricos em Lisboa no terceiro trimestre com um total de 248 mil m2, ultrapassando o anterior recorde histórico anual de 230 mil m², atingido em 2008.

Lisboa somou 79.570 m² ocupados através de 57 operações no terceiro trimestre, sendo que um terço dos negócios envolveram a tomada de áreas superiores a mil m², destacando-se o arrendamento de 18 mil m² no ALLO – Alcântara Lisbon Offices e contribuindo para que a Zona 4- eixo histórico e ribeirinho tenha sido a mais dinâmica do lado da procura durante o trimestre, num movimento liderado pelo sector das TMTs & Utilities.

Em relação à renda e após alguns ajustes em alta no trimestre anterior, os valores prime mantiveram-se estabilizados neste período nos 26 euros/m² mensais (Prime CBD). Já o nível da oferta destacou-se a inauguração do novo World Trade Center, na zona 6, que veio colocar 25 mil m² ao stock existente de escritórios, contribuíndo para o crescimento do segmento com cerca de 290 mil m2 atualmente em construção.

Já no Porto, o volume de absorção acumulado até ao final de setembro foi de 45.230 m², sendo que 27% das 51 operações concluídas envolveram a tomada de espaços superiores a mil m². Com 16 negócios e 14.940 m², o terceiro trimestre representou cerca de um terço do take-up acumulado.

A renda prime manteve-se estabilizada nos 18 euros/m² durante o qual ficaram concluídos dois edifícios – Ed. N2 do Centro Empresarial da Lionesa e Santa Catarina Offices, que somaram 12.200 m² ao stock de escritórios da região, e aos quais se somarão os restantes 92.300m² atualmente em construção.

No segmento de retalho, Lisboa, na sua generalidade, manteve as rendas prime estabilizadas nos 130 euros/m² praticados no Chiado. Já no Porto, verificaram-se aumentos nas rendas em algumas zonas, que atingiram os 50 euros/m² e os 70 euros/m² nas zonas da Avenida dos Aliados e de Santa Catarina, respetivamente, atingindo um novo recorde na cidade.

Em termos gerais, as rendas prime mantiveram-se estabilizadas no mercado português, fixando-se em 115 euros/m² para os centros comerciais prime, nos 12 euros/m² para o retalho alimentar e stand alones, nos 11 euros/m² para os retail parks e nos 10 euros/m² para outros stand alones.

Por último, o segmento de industrial e logística registou a transação de 163 mil m2, mais do que duplicando (+112%) o nível de atividade observado no trimestre anterior e traduzindo um crescimento de 51% face ao terceiro trimestre de 2021.

O total acumulado é agora de 323 mil m² o volume total absorvido no mercado português nos primeiros nove meses do ano, dos quais mais de metade (55%) localizam-se na região de Lisboa, com destaque para eixo de Palmela-Setúbal (22%); cabendo 16% ao mercado do Porto e distribuindo-se os restantes 29% por outras regiões do país.

Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal, refere que “o mercado imobiliário português continua a evoluir de forma muito positiva, apesar da conjuntura e condições macroeconómicas, registando crescimentos significativos em praticamente todos os segmentos transacionais, comprovando não só a sua resiliência, mas também porque é uma das classes de ativos preferidas para o investimento”.

No entanto, o CEO assume que “sem dúvida que prevemos um abrandamento de absorção e revisão de preços em diversos segmentos, mas o principal impacto deverá ser sentido sobretudo ao longo do próximo ano. Isto porque, apesar da crescente inflação e do aumento das taxas de juro, com a correspondente queda no poder de compra das famílias e capacidade financeira das empresas, a taxa de desemprego está em mínimos históricos e os níveis de poupança estão elevados”.

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