Investimento recorde em hotéis em Portugal chegou aos 469 milhões no primeiro semestre

O investimento imobiliário em ativos hoteleiros em Portugal atingiu um volume recorde de 469 milhões de euros no primeiro semestre de 2019, de acordo com o estudo “Hotel Investment in the Iberian Peninsula: Expansion & Evolution – What’s Next?”, apresentado hoje, dia 9 de outubro, pelos responsáveis da Cushman & Wakefield, na sede da consultora imobiliária em Lisboa.

Este valor de 469 milhões de euros em unidades hoteleiras em Portugal na primeira metade deste ano representa “um nível inédito no mercado nacional, cujo pico máximo anual havia sido de 275 milhões de euros em 2008”, de acordo com um comunicado da Cushman.

O mesmo documento destaca que, “pela primeira vez, o mercado nacional iguala a dinâmica registada em Espanha que, no mesmo semestre, contabiliza 461 milhões de euros.

Segundo Gonçalo Garcia e Bruno Hallé, respetivamente, ‘heads of hospitality’, da Cushman para Portugal e para Espanha, estes valores não significam que tenha ocorrido uma ‘fuga’ de investidores de Espanha para Portugal.

“Os investidores olham para o mercado ibérico como um todo”, explicou Gonçalo Garcia.

A explicação para se ter chegado a estes montantes deve-se, em Portugal, ao facto de no primeiro semestre deste ano ter sido concretizada uma operação de alienação de três hotéis (dois Tivoli e um NH, com um total  de 704 quartos) por parte do grupo tailandês MINT (Minor International) ao Invesco, um fundo de investimento norte-americano, por um montante de 313 milhões de euros, com um peso substancial no total das transações efetuadas.

No caso de Espanha, 2017 e 2018 foram anos anormais, com operações de transação de hotéis de 4.619 e 3.756 milhões de euros, respetivamente, pelo que os 461 milhões de euros de investimento hoteleiro verificados no país vizinho na primeira metade deste ano traduzem uma queda significativa, conforme explicou Bruno Hallé.

Segundo a Cushman, “o estudo realça que o mercado nacional atravessa um momento particularmente forte desde o ano passado, quando registou um aumento de 51% no volume transacionado, atingindo um recorde de 10 anos, no valor de 226 milhões de euros”, apesar de este nível se manter “muito distante da realidade espanhola, onde no mesmo período foram investidos 3,7 mil milhões de euros”.

“Não obstante, e apesar do claro domínio a nível ibérico, Espanha observa agora, ao contrário de Portugal, uma tendência de decréscimo na atividade de investimento em hotéis, registando em 2018 uma queda de 18,7% face ao ano anterior, com novo abrandamento no primeiro semestre de 2019. Neste período, as transações de imobiliário hoteleiro no mercado espanhol totalizaram 461 milhões de euros, recuando cerca de 46% em volume face aos 850 milhões de euros transacionados em igual período do ano passado”, resume o referido comunicado.

De acordo com Gonçalo Garcia, “a hotelaria é vista cada vez mais como um setor válido de investimento, assumido na forma de propriedade e operação bem como no investimento para rendimento. A Península Ibérica tem observado nos últimos anos uma canalização de investimento significativa, sendo a origem do capital predominantemente estrangeira”.

“Em Portugal, a atividade no primeiro semestre deste ano (469 milhões de euros) aumentou quatro vezes face aos 111 milhões de euros investidos nos primeiros seis meses de 2018, projetando, assim, o mercado nacional para uma dimensão equivalente à do espanhol. Este é um marco especialmente importante, tendo em conta que o peso do mercado português no contexto ibérico nos últimos dez anos não chega a 7%, movimentando apenas 1,2 mil milhões de euros do investimento em hotéis registado na Península Ibérica entre 2009 e 2018, contra os 16,8 mil milhões de euros gerados em Espanha”, destaca a consultora imobiliária.

O estudo da Cushman & Wakefield sublinha ainda que, apesar de Espanha receber um investimento acumulado muito superior ao de Portugal, é este último que regista quase sempre o preço médio por quarto mais elevado ao longo dos últimos 10 anos.

“Em 2018, esse valor atingiu os 338 mil euros em Portugal, ou seja, cerca de 2,5 vezes mais que os 140 mil euros registados em Espanha. No primeiro semestre de 2019, essa diferença acentuou-se: os 355 mil euros investidos, em média, por quarto transacionado em Portugal comparam com os 114 mil euros em Espanha, ou seja, três vezes mais. O facto de as transações ocorridas em Portugal serem maioritariamente em produtos de qualidade superior ou luxo, justificam o valor médio de investimento por quarto. Esse valor foi ainda fortemente influenciado pelos 445 mil por quarto registados na transação do portefólio de hotéis entre a MINT e a Invesco, operação que totalizou e 313 milhões e inclui duas unidades Tivoli e uma NH”, explica a Cushman.

Os responsáveis da consultora imobiliária defendem que “o facto de esta operação ser responsável por uma grande fatia do volume transacionado no semestre comprova a tendência que se faz sentir desde o ano passado: a redução do número de operações quer em Portugal (de 14 em 2017 para 6 em 2018) quer em Espanha (de 138 para 116)”.

“Tal deve-se à diminuição do ‘stock’ de propriedades disponíveis para investimento, já que o interesse dos investidores se mantém em alta, com o peso dos ‘players’ internacionais a aumentar para 77% do total investido na Ibéria em 2018”, adianta o referido comunicado.

Investidores diversificam oferta em localizações e segmentos

Na opinião de Gonçalo Garcia, os investidores em ativos hoteleiros tenderão a diversificar em termos de localizações e segmentos, uma vez que a estrutura da oferta hoteleira se encontra em fases de maturidade distintas nos dois países.

Para este responsável, no caso português, o mercado hoteleiro encontra-se numa fase de desenvolvimento marcada por um número ainda limitado de hotéis com marca internacional, que contabilizam apenas 38% da oferta total, localizando-se sobretudo nas principais cidades e integrando o segmento alto e/ou de luxo.

O estudo da Cushman apurou que, em Lisboa, 42% das unidades hoteleiras são de marcas e 18% de cadeias internacionais, estando os restantes 40% nas mãos de pequenos operadores e empresas familiares. No Porto, a percentagem de pequenos operadores e empresas familiares sobre para 49%, com 25% de hotéis de marca nacional e 28% de hotéis de marcas internacionais

“Consequentemente, os investidores focam-se em localizações e ativos ‘prime’, sendo que 73% dos ativos transacionados nos últimos cinco anos se posicionam nos segmentos já referidos e estão localizados em Lisboa, o destino mais popular, e no Porto. Além disso, 59% do volume transacionado envolve unidades independentes, com os investidores frequentemente a adotarem estratégias de valor-acrescentado ou oportunísticas, investindo no reposicionamento ou ‘branding’ dos ativos adquiridos”, asisnala o comunicado da Cushman.

O mesmo documento acrescenta que, “por outro lado, Espanha é um mercado mais maduro, com um maior ‘stock’ de hotéis com marca em todas a categorias, e que se encontra em expansão para cidades secundárias e terciárias. Regista-se, por isso, um maior número de transações de ativos fora das localizações urbanas ‘prime’ e/ou nos segmentos mais baixos”.

“Nos últimos cinco anos, 65,7% do volume transacionado em Espanha foi em cidades secundárias e terciárias e, em termos de categorias dos hotéis, os segmentos alto e de luxo contabilizam apenas 20% do volume”, concluem os especialistas da Cushman.

Em Portugal, a realidade é diferente, não só porque grande parte do volume de investimento efetuados nos últimos anos é para hotéis de cinco estrelas ou de luxo, mas também porque, à exceção de Lisboa, Porto, Algarve e Madeira, “as cidades de segunda linha, como Braga ou Coimbra, ainda estão muito longe da realidade em Espanha, pelo que ainda temos um longo caminho a percorrer”, conforme advogou Gonçalo Garcia.

Perspetivas de crescimento apesar das ameaças

Mesmo assim, “atendendo às fases de maturidade de ambos os mercados, à limitação no ‘stock’ de produto para investir e ao crescente interesse dos investidores pelo mercado ibérico, a Cushman & Wakefield antecipa que os investidores se foquem cada vez mais em ativos fora de Lisboa, Barcelona e Madrid, passíveis de devolver níveis de retorno mais elevados, destacando-se, nesse contexto, o Porto”.

A Cushman considera que “a diversificação do investimento em termos de segmentos hoteleiros e da própria estruturação dos negócios também são tendências apontadas pelo estudo”.

“O documento perspetiva ainda um desempenho positivo da ocupação no mercado hoteleiro em Portugal e Espanha, prevendo um volume de 390 milhões de noites compradas até 2021 na Ibéria, apesar das preocupações internacionais advindas do abrandamento da economia global e da instabilidade associada ao ‘Brexit’. Neste cenário, o interesse de investidores e operadores internacionais pelo mercado hoteleiro em Espanha e Portugal deverá manter-se em alta, com ‘yields’ em níveis saudáveis e em linha com as demais classes de ativos, conclui a Cushman & Wakefield.

O abrandamento das economias a nível mundial, o ‘Brexit’ e falências de empresas de peso no setor turístico internacional como a Thomas Cook ou a Monarch, podem ser ameaças, mas também podem ser oportunidades.

“A falência da Thomas Cook, um dos maiores proprietários de hotéis no Mundo, pode gerar nas oportunidades para investidores ávidos de consolidar o portefólio”, alertou Gonçalo Garcia.

“O ‘Brexit’, a Thomas Cook, a Monarch, poderão ter feitos a curto prazo, mas vamos conseguir recuperar porque somos economias resilientes e a procura turística continua a existir e a aumentar. o turismo não para de crescer. Barcelona colocou a moratória à construção de novo hotéis porque pensava que o turismo ia deixar de crescer, mas os turistas continuam a vir”, sublinhou Bruno Hallé.

Mesmo o regresso de uma maior concorrência por partes de destinos concorrenciais com Portugal e com Espanha, como os países do Mediterrâneo, poderá ser compensada pela tendência crescente de entrada de turistas na Europa de outras origens, como os Estados Unidos, China e outros mercados asiáticos

O estudo da Cushman, baseado em estimativas da Oxford Economics, aponta para uma crescimento médio anual de dormidas turísticas em Portugal na ordem os 3% no período entre 2018 e 2021, 3,5% para Espanha.