Investir em imobiliário para arrendar ou num PPR. O que é mais rentável?

Quem tem uma poupança para investir fica dividido sobre onde aplicar. Em imobiliário para arrendar ou num Plano Poupança-Reforma? O retorno daqui a 20 anos não é muito diferente.

O imobiliário sempre foi um dos principais investimentos das famílias portuguesas mais abastadas. Adquiriam imóveis, transformando-os depois em bens rentáveis através do arrendamento. Com a abertura dos bancos à concessão de empréstimos para aquisição de habitação com financiamentos a 100% – sobretudo a partir da década de 90 do século XX –, a maioria dos portugueses tornou-se proprietário. Nessa altura, o mercado de arrendamento congelou e investir em imobiliário para rendimento deixou de ser atrativo.

Contudo, com a crise que assolou o setor nos últimos anos e as alterações na legislação do arrendamento urbano, o investimento em imobiliário para arrendar voltou a ganhar alguma expressão e interesse.

Resta perceber se atualmente será mais rentável aplicar as poupanças em imóveis para arrendar ou mais atrativo aplicá-las em outros investimentos, nomeadamente num Plano Poupança-Reforma (PPR).

O Jornal Económico fez as contas com a ajuda da plataforma gratuita de simulação de produtos financeiros ComparaJá.pt e a principal conclusão é que nenhum dos investimentos se destaca em relação ao outro. Depende muito do perfil do investidor, ou seja, convém analisar cada um dos casos.

O exemplo é o caso de Cristina, uma engenheira civil de 45 anos que, desejando rentabilizar os 50 mil euros que recebeu de herança, pretende comprar uma segunda casa em Lisboa para remodelar e arrendar. O primeiro passo é dirigir-se ao banco para pedir um empréstimo destinado a completar o valor e fazer obras de requalificação.

De referir que é necessário pedir um crédito à habitação com finalidade de arrendamento. É importante ter em conta que, além do valor de entrada, é preciso pagar as despesas associadas ao registo predial: a escritura em ato notarial, que anda em torno dos 615 euros, e o custo da caderneta predial, que pode ir dos 150 a 250 euros.

Impostos sobre as rendas
Mesmo depois da aquisição, há ainda a tributação sobre os bens imóveis. Desde logo, os impostos sobre as rendas recebidas – uma percentagem anual fixa de 28% sobre todo o rendimento que obtiver (pode deduzir as despesas de manutenção e conservação no IRS). Existe ainda o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), pago anualmente e que em Lisboa corresponde a uma taxa de 0,30%.

Na aquisição da habitação, é preciso pagar também o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis): para uma casa cujo preço se encontra no intervalo de 92.407 até 126.403 euros, a taxa marginal é de 2%. Convém não esquecer o Imposto do Selo, que será de 0,8% sobre o valor do imóvel mais 0,6% sobre o valor da hipoteca. Para comprar o apartamento no valor de 100 mil euros, a Cristina solicita um crédito à habitação para arrendamento com taxa fixa a 20 anos, dando 40 mil euros de entrada. Porque precisava de fazer algumas obras e de financiar os custos adicionais referidos, deixou 10 mil euros de lado. No final, o investimento da Cristina nesta casa para arrendar foi de 110 mil euros.

“Há que ter atenção ao facto de as condições disponibilizadas pelos bancos, num crédito à habitação para arrendamento, não serem as mesmas que as oferecidas para a finalidade de habitação própria permanente”, salienta Sérgio Pereira, diretor-geral do ComparaJá.pt. Neste empréstimo, a Cristina obteve uma TAER (Taxa Anual Efetiva Revista) de 4,716% com um spread de 2,3%.

Após o pagamento de todas as despesas, assim como a poupança para fazer face aos custos de ter a casa desocupada durante um mês por cada ano, a Cristina fica com um lucro mensal de 1,50 euros. Contando com uma inflação de 1% ao ano, o apartamento da Cristina, no valor de 110 mil euros, ao fim de 20 anos valerá, na realidade, 134.550 euros. Situado em plena capital, será um ativo que se valorizará.

Analisando agora um Plano Poupança-Reforma (PPR), o aforrador entrega uma determinada quantia a uma sociedade gestora de fundos de pensões, a uma sociedade de fundos de investimento mobiliário ou ainda a uma companhia seguradora, sendo esse montante investido. No final do prazo, o aforrador recebe a quantia acumulada com o rendimento gerado pelos investimentos que a entidade gestora do fundo realizou.

Se, ao invés de comprar uma casa para arrendar, a Cristina aplicar os seus 50 mil euros num PPR com uma rentabilidade líquida de 4,5% ao ano, no final do prazo (20 anos), terá amealhado 120.586 euros. Aposentando-se aos 65 anos, ter este dinheiro no banco vai permitir-lhe uma reforma muito mais descansada e manter o seu nível de vida.
A cada ano que passa, a Cristina arrecada 7.700 euros em rendas, mas depois, com o pagamento de todas as despesas e contando com os meses em que a casa não está ocupada, só vai lucrar, na realidade, 330 euros até ao final do prazo do crédito à habitação.

Com um PPR não tem metade das complicações
“Não obstante a valorização da casa – ao fim de 20 anos, pressupondo uma inflação de 1% ao ano, esta valerá, na realidade, 134.550 euros – face ao PPR, a gestão deste ativo requer que os senhorios dispensem muito do seu tempo ao longo das duas décadas consideradas para a análise, um fator que deverá pesar na hora de decidir qual o melhor investimento”, afirma Sérgio Pereira. “Com um PPR não tem nem metade das complicações associadas a uma casa para arrendar: condomínio, inquilinos que entram e saem, obras, etc”, admite o responsável.

Sérgio Pereira salienta ainda o facto de que a principal questão reside no custo de oportunidade: “Há pessoas que valorizarão mais terem uma casa (com todos os encargos que acarreta) para poderem deixar de herança para os filhos. No entanto, existem outras que preferirão garantir uma reforma mais descansada e a possibilidade de poderem viajar e de ter um dia-a-dia mais desafogado. Cada caso é específico.”

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