Literacia nos fundos imobiliários

Os fundos imobiliários têm vantagens relativamente a outro tipo de aplicações para os investidores particulares e institucionais.

Por que se deve investir em fundos imobiliários?
Antes de mais os fundos de investimento imobiliários (FII) são um meio alternativo de poupança. O principal aspeto que distingue este meio de poupança em face de ativos como imóveis, ações ou derivados é o facto de existir um retorno com muito menos volatilidade. Pedro Coelho da gestora Square Management lembra que “quem quer ganhar 20% ou 25% ao ano não deve investir em fundos imobiliários, nunca terá essa performance”. No entanto, o momento atual é de grande volatilidade para o mercado de capitais e o imobiliário mantém a estabilidade nas rendibilidades.

Podem os FII proteger os investidores da inflação?
A menor volatilidade e o modelo de investimento dos gestores dos fundos tendem a obter um rendimento certo. Por outro lado, as rendas atualizam anualmente em face da correção de preços e esse é um fator de proteção perante a erosão do dinheiro provocada pela inflação. Na prática os ativos irão corrigir porque o rendimento aumentou.

Entre os vários FII disponíveis qual a melhor opção?
As melhores opções estão na relação risco/retorno e considerando a liquidez imediata o melhor resultado está nos fundos abertos. E mais uma vez socorremo-nos do exemplo da gestora Square que tem o maior volume de investimento em Portugal. Refere o gestor Pedro Coelho que no histórico de 17 anos, o pior ano em termos de rendibilidade gerou 2,5% e o melhor ficou-se nos 5,5% e quem investiu desde o início obteve uma rendibilidade média anualizada de 4%. Refere o mesmo gestor que “não existe nenhum outro produto financeiro com 4% de rendimento anual e sem ter qualquer ano negativo”.

Onde e como comprar títulos de participação nos fundos de investimento?
Para os fundos abertos a melhor opção é os bancos, sendo que cada instituição tem a sua plataforma online e há gestoras como a Square que abriu um segundo fundo aberto via fundos Best, o que significa que basta abrir conta online e subscrever o fundo sem ir ao banco.

Antes de subscrever fundos o que preciso de saber sobre custos na subscrição e no resgate?
É necessário que o aforrador entenda que parte dos fundos de investimento obriga a um custo na subscrição e no resgate, o que retira rendibilidade, sendo que alguns fundos não têm custos na subscrição e nas relações de longo prazo também não existe a penalização de saída.

O que faz com que existem rendibilidades diferentes para o mesmo tipo de fundos?
A capacidade de gestão é fator principal para o resultado, mas também com a política de compra de ativos. Geralmente os gestores dos FII querem mais location e location (um dos objetivos dos investidores em imóveis para compra e venda), preferindo ter um bom locatário. Explica Pedro Coelho que prefere investir num supermercado com 20 anos de presença num local do interior do que adquiri um imóvel no centro de Lisboa e com um ocupante que gera dúvidas. No entanto, a lei para as gestoras do FII mudou em 2016 na sequência da crise financeira e obrigou a maior prudência nos investimentos. Os fundos imobiliários não podem entrar em projetos mas apenas podem adquirir imóveis acabados.

Na hora de sair os FII continuam com restrições?
Desde 2016 que houve alguma abertura para os resgates em fundos imobiliários pois o regulador tinha receio da falta de liquidez dos mesmos fundos. Com o normativo presente há um período inicial de 1 ano em que os recursos estão indisponíveis e depois é possível uma janela de resgate a cada dois meses, sendo que algumas sociedade gestores impõe janelas de 1 ano. A Square Management está nos dois meses e com o diploma que regulamenta o tema em discussão, a mesma gestora defende que os grandes investidores deverão ter uma janela idêntica à atual por questões de risco sistémico, enquanto as pequenas poupanças deveriam poder sair a qualquer momento pois não podem ser impedidos de movimentar o capital durante 12 meses.

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