Mais-valias imóveis: O que são e como se calculam

As vendas de casas (existentes e novas) em Portugal atingiu em 2018 um máximo de nove anos. Desde 2009 que não se vendiam tantas casas em Portugal: em 2018, o número de transações fixou-se em 178.691 unidades.

Constata-se uma retoma do mercado imobiliário no nosso país, acompanhada por uma maior disponibilidade dos bancos em conceder crédito. Se está a pensar vender a sua casa, este artigo é para si. O lucro que retira da venda de um imóvel nunca será todo para si, dado que uma parte encontra-se sujeita a IRS: são as chamadas “mais-valias imóveis”.

O que são as mais-valias imóveis?

Quando se vende uma casa, esta transação gera mais-valias imóveis para o vendedor, que correspondem ao lucro que ele aufere no processo.

Conforme o Portal das Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”.

Como se calculam?

Para saber as mais-valias geradas a seu favor com a venda de um imóvel pode utilizar a seguinte fórmula:

Cálculo das mais-valias: Valor de venda – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 5 anos)

No cálculo acima, note-se que os “encargos suportados com a valorização do imóvel” são referentes, por exemplo, à instalação de um sistema de aquecimento central na habitação, que é algo que contribui para valorizar uma casa. Por sua vez, nos “encargos com compra e venda” estão englobados, por exemplo, o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) e a escritura de compra da casa vendida.

Sobre o valor das mais-valias imóveis recai uma tributação no IRS correspondente a 50% do lucro obtido. Por exemplo, se as mais-valias imóveis forem de 14 mil euros, a tributação cifra-se em 7 mil euros.

Tome nota: O IRS é um imposto de base anual, o que significa que se vender um imóvel em 2018, terá de incluir esta transação na declaração de IRS deste ano e que será apresentada em 2019.

Todos os dados relativos às mais-valias imóveis devem estar declarados no anexo G do IRS, que é um dos anexos do modelo 3 da declaração de rendimentos, a menos que haja lugar a isenção de tributação.

Podem existir isenções?

Os contribuintes portugueses podem estar isentos das mais-valias imóveis em duas situações distintas.

#1 – Aquisição de imóvel anterior a 1989

Em primeiro lugar, se o imóvel que está para venda tiver sido adquirido antes do ano de 1989 (que foi o ano em que entrou em vigor o Código do IRS), então a sua venda não se encontra sujeita a IRS.

Mas note que, mesmo não sujeita a imposto neste caso, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

#2 – Reinvestimento em outra casa

Em segundo lugar, se o imóvel que está para venda for uma habitação própria e permanente haverá isenção de IRS se o proprietário optar pelo regime do reinvestimento. Isto significa que se o montante adquirido com a venda da casa for reinvestido na compra de outra habitação (ou até de um terreno para construção), então a mais-valia não será sujeita a imposto.

Mas atenção: Se optar pelo reinvestimento, note que o mesmo tem de ser realizado dentro de um prazo máximo de 36 meses para que se aplique a isenção.

Se a solução escolhida por si residir no reinvestimento, fique a saber quanto lhe custará o financiamento para o novo imóvel através deste simulador gratuito.

Caso não se invistam as mais-valias imóveis na aquisição de outra casa, na declaração de IRS deverão, ainda assim, estar descritos quaisquer custos em que possa ter incorrido com obras/melhorias realizadas na habitação, substituição de janelas, emissão de certificado energético, IMT, despesas com a escritura e afins.

Cabe salientar ainda que o reinvestimento pode ser parcial, isto é, utilizado, por exemplo, para fazer obras de ampliação de outro imóvel. Neste caso é preciso calcular qual a proporção da mais-valia que não é sujeita a IRS.

Porém, note-se que se a residência que está para venda for uma segunda habitação (uma casa de férias, por exemplo), não se pode aplicar o regime do reinvestimento e, consequentemente, 50% da mais-valia será tributada.

Considere ainda a existência de menos-valias

Se, ao invés de tudo o que foi descrito até aqui, a venda de uma casa gerar prejuízo em vez de lucro, então estamos perante uma menos-valia.

Se a venda do imóvel resultar numa menos-valia em vez de uma mais-valia, esta menos-valia deve ser reportada no prazo de 5 anos.

Note-se ainda que a tributação anual corresponde ao saldo entre as mais-valias imóveis e as menos-valias. Por conseguinte, se, por exemplo, vender dois imóveis e num deles apurar uma mais-valia e no outro uma menos-valia, a diferença entre os dois (portanto, o saldo) será o que fica sujeito a IRS.

Em suma, o lucro que poderá obter com a venda de uma casa nunca será isento de tributação a menos que utilize essa quantia para a compra de outro imóvel (hipótese de reinvestimento). E quer se gerem mais-valias ou não e as mesmas sejam ou não tributadas, será sempre necessário declarar a operação no IRS.