Medidas transitórias e extraordinárias de proteção dos arrendatários

Findo o Estado de Emergência, e decorrido o primeiro mês subsequente à cessação do mesmo, manteve-se a necessidade de proteção dos arrendatários, com o intuito de assegurar, tanto o direito à habitação como a salvaguarda da atividade empresarial, tendo sido, nesse sentido, publicadas as Leis n.º 16/2020 e 17/2020, que vêm alterar e/ou ampliar os regimes transitórios e excecionais estabelecidos, bem como estabelecer novas medidas de proteção.

Lei nº 16/2020

Assim, nos termos da Lei n.º 16/2020, ficam suspensas(os), entre outras situações:

1. As ações de despejo, os procedimentos especiais de despejo e os processos para entrega de coisa imóvel arrendada (quando o arrendatário possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria ou por outra razão social imperiosa);
2. Os prazos de prescrição e de caducidade relativos aos processos e procedimentos que constam do artigo 6.º, da referida legislação;
3. Nos casos em que os atos a realizar em sede de processo executivo ou de insolvência referentes a vendas e entregas judiciais de imóveis sejam suscetíveis de causar prejuízo à subsistência do executado ou do declarado insolvente, este pode requerer a suspensão da sua prática, desde que essa suspensão não cause prejuízo grave à subsistência do exequente ou um prejuízo irreparável, devendo o tribunal decidir o incidente no prazo de 10 dias, ouvidas as partes.

Lei 17/2020

Já a Lei n.º 17/2020, vem, não só, alterar o regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano (habitacional e não habitacional), alterando assim a Lei n.º 4-C/2020, de 6.04, como ampliar o âmbito de aplicação das medidas aprovadas pela mesma aos estabelecimentos encerrados ou cujas atividades se encontram suspensas por força de disposição legal ou medida administrativa aprovadas no âmbito da pandemia.

Ademais, a Lei n.º 17/2020, cujas medidas aprovadas têm eficácia retroativa, produzindo efeitos desde 30 de maio de 2020, determina ainda que:

1. Até 1 de setembro de 2020, o arrendatário que preencha os requisitos para diferimento de rendas, poderá igualmente diferir as rendas vencidas nos meses em que ao abrigo de disposição legal ou administrativa aprovada no âmbito da pandemia seja determinado o encerramento das instalações ou suspensão das atividades ou no primeiro mês subsequente, desde que compreendido no referido período;
2. Nesses casos, o período de regularização da dívida só tem início a 1 de setembro de 2020 ou após o término do mês subsequente àquele em que cessar o impedimento, se anterior a esta data;
3. No entanto, desta não poderá resultar um período de regularização da dívida que ultrapasse o mês de junho de 2021;
4. As rendas vencidas e cujo pagamento foi diferido ao abrigo deste regime devem ser satisfeitas em prestações mensais não inferiores ao valor resultante do rateio do montante total em dívida pelo número de meses em que esta deva ser regularizada, pagas juntamente com a renda do mês em causa.
5. Não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis, a falta de pagamento das rendas dos estabelecimentos que permaneçam encerrados, após a cessação do estado de emergência, ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada o âmbito da pandemia que determine o encerramento de instalações ou suspensão de atividades, nos meses em que esta vigorar e no mês subsequente, e até 1 de setembro de 2020.
6. Não é exigível a indemnização prevista no n.º 1 do artigo 1041.º do CC, por atraso no pagamento de rendas que se vençam até ao dia 1 de setembro de 2020, quando o pagamento destas possa ser diferido nos termos agora aprovados.
7. Os apoios financeiros do IHRU, I.P., previstos ao artigo 5.º da Lei n.º 4-C/2020 para os arrendatários e senhorios habitacionais, bem como a possibilidade de suspensão, redução ou isenção de rendas devidas a entidades públicas, previstas no artigo 11.º do mesmo diploma, são aplicáveis a rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020 até ao dia 1 de setembro de 2020.