Novas regras europeias: valor dos imóveis vai deixar de poder exceder valor de mercado

Com o objetivo de prever um período de adaptação para as instituições cumprirem os novos requisitos de avaliação de imóveis, é dado um prazo até 31 de dezembro de 2027 ou até que uma reavaliação do imóvel seja obrigatória.

Há novas regras para os bancos avaliarem os imóveis que financiam ou que recebem como hipoteca ou colateral. Mas o período transitório para a banca é longo.

Recorde-se que o cálculo de requisitos de fundos próprios para risco de crédito decorrente de exposições garantidas por imóveis encontra-se dependente do rácio entre o montante do crédito concedido e o valor atribuído ao imóvel que lhe serve de garantia. Ora, diz o Banco de Portugal, “neste contexto, procurando reduzir o impacto dos efeitos cíclicos na valorização dos imóveis e com o intuito de manter os requisitos de fundos próprios para risco de crédito decorrente de exposições garantidas por imóveis mais estáveis, a abordagem geral aprovada no Conselho da União Europeia prevê que a avaliação do colateral imobiliário cumpra alguns requisitos. Nomeadamente critérios de avaliação prudentemente conservadores.

Assim, o valor do imóvel vai excluir expetativas de valorização e “é ajustado quando o valor atual de mercado é significativamente superior ao valor considerado sustentável durante o período de vida do crédito”.

O valor do imóvel deixa de poder exceder o valor de mercado.

Limitação do reconhecimento de revisões em alta do valor do colateral, é outra das mudanças. “O valor do imóvel que resultar da sua reavaliação não pode ser superior ao maior entre a média das avaliações do imóvel ou de imóvel comparável, calculada com base em três avaliações existentes nos últimos seis anos e o valor de avaliação do imóvel à data de originação do crédito”.

Em caso de inexistência de dados que permitam o cálculo da referida média, “a instituição não pode reconhecer revisões em alta do valor do imóvel para fins prudenciais”.

As alterações fazem parte do texto de compromisso sobre a implementação das reformas de Basileia III na legislação bancária da União Europeia que o Conselho da União Europeia aprovoiu.

Há também uma regra especial para as obrigações cobertas. “As autoridades competentes responsáveis pela supervisão dos programas de obrigações cobertas podem permitir que se continue a aplicar o valor de mercado na valorização dos imóveis que garantem os créditos que compõem o património autónomo, sem limitação no reconhecimento de revisões em alta”.

Adicionalmente, “é eliminada a possibilidade, constante da proposta da Comissão Europeia, de efetuar a avaliação e a reavaliação de bens imóveis unicamente com recurso a métodos estatísticos avançados ou outros métodos matemáticos”.

Com o objetivo de prever um período de adaptação para as instituições cumprirem os novos requisitos de avaliação de imóveis, é aditada uma disposição transitória permitindo que, em relação às exposições já existentes, continuem a aplicar-se as regras atualmente em vigor até 31 de dezembro de 2027 ou até que uma reavaliação do imóvel seja obrigatória nos termos do quadro prudencial, conforme o que, em relação a cada exposição, ocorrer primeiro, revela o Banco de Portugal.

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