Olhar além do spread: a importância da Taxa Anual Efetiva Global

Quem solicita financiamento para comprar uma casa depara-se não apenas com um processo que é mais demorado do que com os outros tipos de crédito, mas também com uma série de taxas e de comissões para as quais deve olhar para perceber quanto está realmente a pagar pelo empréstimo. Não obstante haver uma tendência generalizada para olhar para o spread acima de tudo, neste artigo desmistificamos porque é que, na realidade, os consumidores deveriam estar, ao invés, a considerar a Taxa Anual Efetiva Global.

Quais as taxas que constituem um empréstimo à habitação?

Previamente à contração de um empréstimo – especialmente se for destino à aquisição de habitação, uma vez que este será provavelmente o maior compromisso financeiro que alguma vez assumirá na vida -, devem realizar-se diversas simulações em várias instituições financeiras para posteriormente se estabelecer um termo de comparação.

O objetivo dessa comparação será o de decidir sobre a melhor solução, isto é, a que mais se adequa às necessidades de cada consumidor. Mas para esta deliberação é necessário analisar diversos elementos das propostas, a começar pelas taxas de juro, que devem ter um peso considerável na decisão final (irá perceber porquê adiante).

Num crédito à habitação existem duas taxas, para além do spread, que aparecem sempre nas simulações que os bancos fornecem na chamada FIN (Ficha de Informação Normalizada): a TAN e a TAEG.

Em primeiro lugar, a TAN (Taxa Anual Nominal) – que em termos numéricos possui um valor mais reduzido do que a TAEG – é uma taxa anual que se aplica a todo o tipo de operações (créditos e aplicações financeiras) que envolvam o pagamento de juros.

Contudo, a TAN, embora expresse os juros de um empréstimo, não inclui os outros encargos associados ao mesmo, nomeadamente impostos e eventuais seguros.

Por sua vez, o spread, atualmente sempre tão em evidência devido à concorrência aguerrida entre os bancos para ver quem disponibiliza as taxas menos elevadas do mercado – é a margem de lucro do banco, definida contrato a contrato, sendo uma percentagem cobrada pela instituição.

Finalmente, vejamos de que se trata a Taxa Anual Efetiva Global e porque é que deveria estar mais atento a esta.

Em que consiste a Taxa Anual Efetiva Global?

A TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) representa o custo anual de um empréstimo, variando em função do montante do mesmo, e contém em si todos os encargos inerentes ao crédito: comissões bancárias (de avaliação do imóvel, de abertura do processo, de processamento mensal e afins), prémios dos seguros exigidos (de vida e do imóvel), despesas com impostos e registos e ainda outras despesas que possam estar associadas.

Dois empréstimos com a mesma TAN podem, no entanto, apresentar diferentes TAEG
Contrapondo a TAN e a Taxa Anual Efetiva Global, é de salientar que dois empréstimos com a mesma TAN podem, todavia, possuir TAEG diferentes – basta que um deles possua o valor de um dos seguros mais elevado ou que uma das comissões seja mais cara.

Porquê olhar para além do spread?

Por abranger todos os elementos assinalados acima, que são obrigatórios no crédito à habitação, a Taxa Anual Efetiva Global torna-se na melhor variável para aferir o custo de um empréstimo, uma vez que engloba, na sua essência, os custos processuais, a bonificação no spread (quando aplicável) e o próprio spread.

A priori, é possível, então, concluir que a melhor solução de crédito à habitação a escolher será a que possui o menor spread e também a TAEG mais reduzida.

No entanto, para que o exercício de comparação seja completamente fidedigno, é importante que as simulações que estão a ser comparadas sejam realizadas aproximadamente na mesma altura, dado que a EURIBOR sofre alterações constantes e as próprias condições dos bancos podem ser revistas de tempos a tempos.

Poderá aceder aqui às condições de crédito habitação de todos os bancos no mercado português.

Na realidade, a guerra dos spreads pode nem ser a maior beneficiadora dos consumidores a partir do momento em que estes não olham para além deste “indicador”. As taxas de juro, e nomeadamente a Taxa Anual Efetiva Global, contêm em si o custo real do crédito, ou seja, quanto é que o consumidor paga por estar a pedir emprestado.

Um pedido de crédito à habitação acopla toda uma panóplia de comissões e de seguros associados que vão encarecer o Montante Total Imputado ao Consumidor. E esses custos só são transmitidos pela Taxa Anual Efetiva Global e não pelo spread.