Os negócios imobiliários do Banco de Portugal

Há mais de um ano e meio, a consultora imobiliária JLL comunicava ao mercado uma das maiores transações realizadas em 2015. O Palácio das Belas Artes, no Chiado, também conhecido como Palácio Iglésias, havia sido vendido por 18 milhões de euros, numa operação intermediada pela empresa, especializada no segmento de luxo. O vendedor era um fundo imobiliário e o comprador era um investidor institucional português, cuja identidade não era revelada.

Com a febre imobiliária que o país tem vivido nos últimos anos, uma transação desta natureza não seria surpreendente, dada a quantidade de fundos que estão a atuar no mercado e de imóveis históricos que estão a ser recuperados e canalizados para o segmento de luxo. Mas este comprador específico tem uma caraterística pouco usual: o investidor institucional português que ficou com o imóvel no Chiado é o banco central do país.

A certidão predial do Palácio das Belas Artes, a que o Jornal Económico teve acesso, mostra que a transação do imóvel foi registada em agosto de 2015. O comprador foi o Fundo de Pensões do Banco de Portugal – Benefício Definido. O vendedor foi um outro veículo financeiro, o fundo Belas Artes Reabilitação Urbana – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado.

Segundo o documento, o palácio situado na rua Vítor Córdon e no Largo das Belas Artes tem uma área total superior a 2.500 metros quadrados. Com três andares, sobrelojas, águas-furtadas, jardins interiores, terraços e um pátio, é um dos espaços com maior potencial naquela zona da cidade.

Imóvel de luxo na Rua Ivens

Esta não foi a primeira aquisição de imóveis na zona mais cara de Lisboa. Na rua Ivens, também no Chiado, o fundo de pensões do Banco de Portugal (BdP) é proprietário de um prédio que, em maio deste ano, obteve o alvará da Câmara Municipal de Lisboa para obras de ampliação, que já estão a decorrer. Numa zona onde as residências de luxo são a regra, o projeto prevê que o imóvel sirva para comércio e habitação.

Apesar de parecer insólita, a aquisição de palácios e prédios históricos pelo fundo de pensões do banco central nada tem de irregular. O fundo de pensões do BdP atua como qualquer outro veículo financeiro semelhante: diversifica os investimentos que faz e o imobiliário é uma das classes de ativos em carteira. A maior parte dos investimentos são financeiros de risco mais baixo – sobretudo obrigações. No final de 2016, os ativos imobiliários do fundo de pensões do BdP representavam apenas 8,1% no total do património sob gestão.

“A estratégia de investimento do Fundo de Pensões do Banco de Portugal – Benefício Definido tem desde há muito consagrado uma exposição a ativos imobiliários. Atendendo a que as pensões que se encontram atualmente em fase de pagamento são preponderantes no conjunto das responsabilidades assumidas pelo Fundo, há uma preferência por ativos com elevado nível de liquidez, pelo que a exposição ao investimento imobiliário é diminuta”, explica o BdP.

Para acautelar o risco dos investimentos imobiliários, a exposição do fundo a esta classe de ativos está limitada pelas normas internas de investimento. “A dimensão da carteira de ativos imobiliários é definida por forma a assegurar que a solvabilidade do Fundo resiste a cenários extremos mas plausíveis de desvalorização desta classe de ativos e que a gestão não fica forçada a proceder à alienação destes ativos em momentos em que os mesmos se encontram particularmente desvalorizados. Ficam, desta forma , acauteladas as preocupações centrais com a gestão criteriosa do risco financeiro, nas suas diversas dimensões”.

Historicamente, o fundo tem comprado sobretudo escritórios em Lisboa que geram rendimento através do arrendamento comercial. Este tipo de investimento representa mais de 70% dos imóveis detidos, segundo a informação facultada pelo BdP.

O banco central assume que só recentemente decidiu aproveitar o dinamismo do mercado imobiliário para apostar na reabilitação de imóveis de luxo. “Os restantes 30% de imóveis enquadram-se numa estratégia de investimento no mercado de reabilitação urbana, cuja linha de investimento direto tem vindo a ser prosseguida desde 2013, com o objetivo de aumentar a rentabilidade num período marcado por perspetivas particularmente favoráveis para este setor e de, simultaneamente, incrementar a diversificação setorial da carteira de imobiliário”.

Objetivo: reabilitação

Foi neste âmbito que o fundo conseguiu, nos últimos anos, adquirir alguns edifícios localizados na zona histórica de Lisboa destinados a reabilitação urbana, nomeadamente o edifício da Rua Ivens e o Palácio Iglésias.

Estes imóveis destinam-se aos segmentos mais nobres do mercado. No caso do Edifício Ivens, tem por destino “um nicho muito específico do mercado residencial”. Trata-se de um edifício com um património relevante em termos de azulejos e de pinturas com interesse histórico, dos séculos XVIII e XIX. “O empreendimento, denominado “Ivens Arte”, tem como principal linha de orientação a preservação exemplar do património histórico do edifício, constituindo, por conseguinte, um projeto distintivo de reabilitação urbana realizada em Lisboa”, explica o BdP.
Quanto ao Palácio das Belas artes, o destino da futura reabilitação “está dependente dos resultados de um aprofundado estudo de mercado em curso”. “Independentemente desses resultados, o plano estratégico e o programa de reabilitação do edifício privilegiarão a conservação e restauro do seu património, de modo a manter e potenciar a sua identidade imobiliária, criando simultaneamente uma nova dimensão de contemporaneidade”.