Os preços do imobiliário vão continuar a subir?

Caso ocorra uma recessão, ou se as taxas de juro subirem para valores incomportáveis para muitas famílias e empresas portuguesas, será de esperar algum impacto nos preços em Portugal. Mas esse efeito poderá não ser tão significativo ou duradouro como se poderia pensar à primeira vista.

Os preços do imobiliário em Portugal têm vindo a subir nos últimos anos, ao arrepio de algumas previsões e contrariando os ciclos económicos. Esta subida explica-se essencialmente por dois conjuntos de fatores: por um lado, a existência de liquidez abundante no sistema financeiro internacional, devido à política seguida pelos principais bancos centrais; por outro, algumas características do nosso país que o tornam atrativo para os investidores internacionais, como a segurança, o clima, os preços baixos (quando comparados com os da ‘concorrência’ europeia) e a forma como os portugueses acolhem os compradores estrangeiros, entre outras.

Segundo a consultora JLL, apesar da pandemia, o ano de 2021 foi o melhor de sempre no imobiliário em Portugal, tendo-se transacionado imóveis no valor de 30 mil milhões de euros. Cerca de 11 por cento dos imóveis foram transacionados por estrangeiros, sendo que no segmento comercial (incluindo hotelaria e logística) aqueles foram responsáveis por 80% do investimento realizado. Neste contexto, segundo divulgou ontem o Instituto Nacional de Estatística (INE), em 2021 os preços dos imóveis residenciais subiram 9,4% em Portugal, enquanto os comerciais aumentaram 5,3% face ao ano anterior. E nos primeiros três meses de 2022 a avaliação bancária em Portugal continuou a subir, atingindo um novo recorde de 1.331 euros por metro quadrado, ainda segundo os dados do INE.

A questão que muitos observadores e agentes do mercado colocam atualmente é se a tendência de valorização do imobiliário irá continuar a fazer-se sentir nos próximos tempos, tendo em conta a incerteza a nível geopolítico, o risco de uma nova recessão mundial, a inflação em alta e a previsível subida das taxas de juro.

Sem dispor de uma bola de cristal, para procurar responder a esta questão resta tentar identificar e interpretar os sinais que o mercado nos dá, para lá das declarações públicas sempre otimistas dos agentes imobiliários.

Olhemos, por exemplo, para o que tem sucedido no mercado das fusões e aquisições (M&A) em Portugal. Depois de dois anos de pandemia, esperava-se que 2022 fosse um ano de retoma do M&A em Portugal, com a concretização de várias operações que ficaram ‘congeladas’ nos anos anteriores, em sectores como a indústria, o turismo e a tecnologia. Porém, a invasão da Rússia pela Ucrânia criou um ambiente de profunda incerteza na economia global, obrigando a adiar novamente muitas operações.

A fazer fé nos advogados e banqueiros de investimento com quem contactamos, o único sector de atividade onde essa tendência não se verifica é o imobiliário. O mercado de M&A em Portugal é neste momento dominado em grande parte por operações na área do imobiliário, com vários ativos a mudarem de mãos nos últimos meses, em muitos casos envolvendo fundos e outros investidores estrangeiros.

A razão para que isto aconteça é fácil de entender: o imobiliário é visto como um ativo seguro em tempos de incerteza, particularmente num contexto de subida da inflação. É, de resto, uma das melhores alternativas à disposição dos investidores que pretendem proteger-se da subida dos preços. Se por um lado há quem fique com menos rendimento disponível para comprar casa, devido à escalada da inflação, por outro há quem canalize para o imobiliário a sua liquidez disponível. Até porque cerca de metade das aquisições de imóveis realizadas em Portugal são realizadas sem recurso a crédito bancário.

De resto, mesmo num contexto de subida das taxas de juro, o apetite pelo imobiliário português poderá manter-se, até porque as vantagens competitivas de Portugal – segurança, clima e paz – continuam a existir. Por outro lado, o número de casas disponíveis no mercado tem vindo a diminuir (135 mil no final de abril, contra 150 mil em dezembro, segundo a consultora Imovendo), potenciando a subida dos preços, que ainda assim permanecem competitivos no contexto europeu e mundial.

Em suma, caso ocorra uma recessão, ou se as taxas de juro subirem para valores incomportáveis para muitas famílias e empresas portuguesas, será de esperar algum impacto nos preços praticados em Portugal, mas esse efeito poderá não ser tão significativo ou duradouro como se poderia pensar à primeira vista, sobretudo em Lisboa e Porto e nas tipologias procuradas por investidores estrangeiros.

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