Preços das casas devem continuar a subir nos próximos cinco anos

Oferta no mercado tem vindo a cair, mas procura tem crescido. Este desequilíbrio faz disparar os preços das casas.

Existe cada vez menos oferta de casas para vender em Portugal – ao contrário da procura, que continua a crescer. Esta discrepância entre a oferta e a procura origina, naturalmente, uma subida nos preços.

De acordo com o último Portuguese Housing Market Survey (PHMS), inquérito mensal produzido pelo RICS e pela Confidencial Imobiliário (Ci) para o mês de outubro, no mercado de compra e venda de casas a procura continuou a crescer nas três regiões analisadas (Lisboa, Porto e Algarve), ao mesmo tempo que se registou uma nova quebra nas casas que entram no mercado para venda.

Este é o terceiro mês em que o volume de ofertas que chegam ao mercado cai, revela o relatório. Esta diferença de ritmo entre procura e oferta tem sido refletida sobretudo nos preços (que continuam a aumentar), já que, por agora, ainda não está a afetar as vendas. Aliás, o número de transações continuou a crescer neste mês, naquele que foi o aumento mais acentuado desde setembro de 2015.

Em termos de expetativas, continua-se a prever que as vendas aumentem no curto prazo e que os preços sigam uma rota de crescimento quer a curto quer a longo prazo. Nos próximos 12 meses, antecipam mesmo a possibilidade de uma subida elevada de preços em Lisboa, esperando-se que, a nível nacional, os preços cresçam cerca de 4% ao ano nos próximos cinco anos.

Para Ricardo Guimarães, diretor da Ci, neste relatório é visível a falta de casas quer para venda quer para arrendamento. “O claro decréscimo nas novas construções e, ao mesmo tempo, a orientação dos novos investimentos essencialmente para reabilitação e para fins não residenciais são alguns fatores que contribuem para esta redução contínua da oferta de casas”. O responsável considera ainda que esta situação está a “tornar-se um entrave para as famílias que procuram uma casa compatível com as suas necessidades. Como resposta, muitas delas optaram por construir as suas próprias moradias, contribuindo para uma maior dispersão urbana”.

Simon Rubinsohn, economista sénior do RICS, refere também que a procura de habitação deverá continuar em terreno positivo, tendo em conta a “melhoria contínua no mercado de trabalho” e as últimas estimativas de crescimento, “que mostram que a economia portuguesa ganhou uma dinâmica expressiva no terceiro trimestre, expandindo-se ao ritmo trimestral mais rápido dos últimos três anos”. Apesar disso, “serão necessários ainda mais progressos para continuar a sustentar um crescimento sólido da procura”, defende o economista.

A nova dinâmica na aquisição de casa deve-se também ao facto de a banca voltar a olhar com mais confiança para a concessão de empréstimos à aquisição. Em outubro, o Banco de Portugal divulgou que os volumes de novas operações para habitação ascenderam a 456 milhões de euros.

Alerta para o perigo de uma bolha imobiliária

O desequilíbrio que se está verificar entre a oferta e a procura e a subida dos preços das casas, foi já merecedor de uma advertência do Fundo Monetário Internacional (FMI). Portugal registou a 15ª maior subida anual entre 63 países estudados num relatório do FMI. Os economistas do FMI informaram que não se deve entrar em pânico, mas importa reforçar a vigilância.
Hites Ahir e Prakash Loungani adiantam que, “entre 2007-08, os preços dos imóveis colapsaram marcando o início da crise. Agora, o índice de preços da habitação do FMI mostra que estamos quase de volta a preços pré-crise”. Explicam também o porquê de ainda não ser hora de pânico: a evolução dos preços não está a ocorrer de forma sincronizada em todos os países e cidades, ao contrário do pré-crise, e hoje já existe alguma regulação para contrariar estas “bolhas”.

O estudo coloca Portugal na categoria a que chamam de ‘bust and boom’, já que depois de uma queda acentuada os preços voltaram a ter subidas significativas, a partir de 2013. Segundo os dados avançados pelo FMI, os imóveis em Portugal valorizaram 6,4% no último ano, o 15º registo mais elevado dos países analisados.

Uma das razões apontadas pelo estudo para esta subida em Portugal é precisamente o facto de existir falta de oferta. “As licenças para novas habitações cresceram só modestamente (…) e o impacto das limitações da oferta é evidente em várias cidades”, revelam.

“Mesmo que os preços subam apenas devido à oferta, o impacto no endividamento das famílias pode ser adverso para a estabilidade financeira”. É que a subida de preços não encontra correspondente nos rendimentos das famílias que, com a entrada de investidores a puxar preços, acabam por ser obrigadas a um maior esforço (risco) para comprar ou arrendar uma habitação. Vários investidores estão a refugiar-se no imobiliário numa fase de rentabilidade reduzida em vários ativos e de receios vários em relação ao futuro de outros ativos.

Numa altura em que as subidas dos preços das casas começam a preocupar o mercado, o Jornal Económico mostra quais as zonas mais caras e baratas das duas principais cidades portuguesas (consultar tabelas).

Referindo as mais caras, destaque para a freguesia da Misericórdia que apresenta o valor médio mais alto de Lisboa com 3.286 euros por metro quadrado.  É a nova freguesia que resulta da união das anteriores Encarnação, Santa Catarina, Mercês e São Paulo. Em apenas 1% do território estão 4% dos edifícios da cidade, 3% de alojamentos e famílias e 2% da população. Claro que falamos da zona histórica do Chiado e de toda a envolvente que vai até ao Cais do Sodré, Bairro Alto e Jardim do Príncipe Real. Um das zonas da capital portuguesa mais procuradas no segundo trimestre deste ano.

Segue-se a freguesia de Santo António com um valor de oferta por metro quadrado de 3.240 euros. Uma freguesia que englobou a de São José, São Mamede e Coração de Jesus, e que abrange as zonas ‘prime’ da cidade, tais como a rainha da capital e a mais cara do país, a Avenida da Liberdade.

No terceiro lugar encontra-se a jovem freguesia do Parque das Nações, com um valor médio de 2.994 euros/m2. Surgiu no local onde foi realizada a Exposição Mundial de 1998 e todas as áreas que estiveram sob administração da ParqueExpo. Criada pela anexação de parte da antiga freguesia de Santa Maria dos Olivais e de uma área das freguesias de Moscavide e Sacavém.

Segue-se a freguesia das Avenidas Novas, situada a norte do centro histórico, que nasceu do “Plano Geral de Melhoramentos da Capital”, de Frederico Ressano Garcia, cuja zona de intervenção ficou sempre conhecida como Avenidas Novas. Agora resulta da agregação das antigas freguesias de Nossa Senhora de Fátima e São Sebastião da Pedreira. Aqui, o preço médio do metro quadrado é de 2.593 euros. Uma zona que abrange o Museu Calouste Gulbenkian, o El Corte Inglês e ainda a Avenida 5 de Outubro.

Porto apresenta valores muito abaixo da capital

Já no concelho do Porto, com menos freguesias, os preços médios estão abaixo da capital portuguesa, sendo a União de Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória as zonas mais caras da Invicta, com um preço médio do  metro quadrado de 1.454 euros.

Segue-se a União das freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde, onde o preço médio por metro quadrado é de 1.410 euros.

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