“Square é a única gestora que tem mais subscrições do que resgates desde 2005”

A Square é a única sociedade de gestão de fundos imobiliários nacionais que tem feito compras de imobiliário. Porque é que isso acontece?
Gerimos um fundo aberto – e a informação é da APFIPP – Associação Portuguesa de Fundo de Investimento Imobiliários Portugueses – que tem a melhor rentabilidade para os participantes em qualquer prazo desde um ano até aos 10 anos. Temos o apoio da rede comercial do Crédito Agrícola, o que nos permitiu que fossemos o único fundo do mercado que tivesse todos os meses, desde 2005, mais subscrições do que resgates. Isso fez com que o fundo fosse sempre crescendo por via da liquidez que foi entrando dos clientes. O fundo tem tido uma política muito prudente de aquisição de ativos no sentido de comprarem imóveis que já estejam arrendados, com bons inquilinos, com contratos longos para garantir um cash permanente e de baixo risco. Para dar uma indicação, por exemplo, segundo a Morgan Stanley, no fim do último ano, a média dos fundos abertos dos imóveis devolutos era de 18%. Temos 2% e isso faz com que os 98% sejam um garante, daí estarmos atentos às oportunidades que vão aparecendo. No passado, até 2013/2014, éramos dos poucos adquirentes do mercado imobiliário, neste momento somos o único português, temos bastante concorrência do estrangeiro.
No ano passado, o investimento do imobiliário estrangeiro foi cerca de dois mil milhões de euros e nós adquirimos cerca de 50 milhões. É um valor irrisório face ao montante do investimento. Apesar disso, somos o único português.

Este ano qual é o volume de aquisições?
O volume de aquisições deve andar nos 50 milhões a 60 milhões de euros.

Que tipos de aquisições é que estão a fazer?
Há um ditado anglo-saxónico que diz que o critério para adquirir imóveis é primeiro a localização, depois a localização e, por último, a localização. Costumo dizer um pouco a brincar que isso pode ser verdade pois se se compra um imóvel bem localizado, mesmo que aquilo esteja melhor ou pior, consegue-se rentabilizar o imóvel porque está bem localizado. Infelizmente em Portugal e na maior parte dos países latinos não é assim, porque no fundo podemos ter um imóvel muito bem localizado, mas se tiver um problema jurídico qualquer, podemos estar três, quatro, cinco, 10 anos para resolver um problema do foto legal e não conseguimos rentabilizar o imóvel. E, um fundo aberto não é compatível com este tipo de situações. Brincando diria que quando alguém nos vem apresentar um imóvel bem localizado, mas que tem um mau inquilino ou outra espécie de problemas, dizemos: “Troque lá de inquilino primeiro e depois venha apresentar o imóvel outra vez, pois enquanto esse inquilino lá estiver, não estamos interessados”. No fundo olhamos em primeiro lugar, para a qualidade do inquilino, se este nos oferecer algumas dúvidas, preferimos nem sequer olhar para o resto. Em segundo lugar, para o prazo do contrato, porque mesmo um inquilino com contrato curto ou médio também pode ser uma fonte de dores de cabeça, e só a seguir é que olhamos para a localização, para o preço do m2 ou para a taxa de rendimento. Do ponto de vista de diversificação de risco procuramos diversificá-lo setorialmente: temos escritórios, comércio, indústria e logística. Este ano, fizemos pela primeira vez uma aquisição no turismo, de um hotel de primeira linha no Algarve, com contrato de 20 anos com o Grupo Pestana, que era um setor que gostaríamos muito de ter entrado há mais tempo.

Qual o imóvel e a localização?
É o hotel Viking, perto de Armação de Pêra. É um hotel antigo, mas está na primeira linha de mar. Diria que tem um valor intangível porque hoje em dia já não se pode construir nestas localizações e esperamos que o Grupo Pestana, para além destes 20 anos, fique muitos mais. O meu risco é o imobiliário e ter um contrato e um inquilino credível. Por seu lado, o risco deles é o risco de operação. Ter uma renda que é só renda variável não funciona. Hoje em dia estão a aparecer algumas oportunidades nesse campo e nós estamos abertos a diversificar, quer geográfica, quer setorialmente.

A Square mantém-se como sociedade independente…
A Square é uma a sociedade independente e é a única sociedade gestora 100% independente para gerir fundos abertos. n

“FII em queda com depreciações e alienações”

Como está a evoluir o mercado global do FII?
Em termos de mercado em geral, o volume de ativos sob gestão tem diminuído significativamente nos fundos de investimento, muito por via da conjugação entre depreciação de ativos (novas avaliações que fazem com que os mesmos ativos valham menos) e a alienação dos mesmos. Cerca de 70% das unidades de participação dos fundos estão direta ou indiretamente ligados aos bancos, e estes têm recebido instruções para desinvestir.
As rentabilidades nos fundos abertos, mas principalmente nos fundos fechados, têm sido negativas como consequência do que tem acontecido nos últimos três, quatro anos.
Atualmente, mesmo nos fundos abertos, só há três ou quatro fundos que têm rentabilidades positivas. É também importante referir, que isso acontece por via das alterações legislativas e fiscais que ocorreram nos últimos dois a três anos.

Qual o resultado dessas opções?
Considero que as opções tomadas foram uma perda para o mercado geral, para o imobiliário, para o mercado dos fundos e para o país também.
Todo este volume de investimento que se fala muito hoje nos jornais (investidores estrangeiros, mercado de investimento não residencial que no ano passado bateu recordes – investiu-se quase dois mil milhões de euros e este ano vai chegar outra vez a esse montante), é feito através de outras sociedades que não fundos. Estes são hoje menos flexíveis e não têm benefício fiscal nenhum. Fazem o investimento imobiliário através de outras sociedades que não fundos, o que tira muita transparência ao mercado.
O FII tem a vantagem de se poder consultar no site da CMVM, pode-se ver o relatório e contas, ver o imóvel, por que valor é que foi comprado, qual o valor de avaliações, que rendimento é que gerou, e outras informações. Quando se tem uma sociedade, ninguém sabe os dados e portanto passamos outra vez, infelizmente, a ter um mercado mais opaco. Há um dado curioso que é o índice IPD e que antigamente cobria cerca de 80% do mercado de investimento português, mas hoje cobre 50%, porque o resto é feito diretamente, e não através de fundos.