Transmissão de frações em empreendimentos turísticos a particulares

É comum que, no âmbito da atividade de exploração turística, sejam vendidas unidades de alojamento (frações) a particulares.

06De facto, quando os particulares adquirem as frações deverão fazê-lo, em princípio, apenas como consumidores de um produto turístico pois, nestas circunstâncias, resulta do Regime Jurídico dos Empreendimentos Turísticos, que as unidades de alojamento em regime de propriedade plural não podem ser exploradas diretamente pelos seus proprietários.

Neste contexto, o principal problema do IVA na esfera do transmitente das frações é assegurar a dedução deste imposto incorrido com a construção das unidades de alojamento, na medida em que a sua transmissão traduz-se numa operação isenta de IVA que não confere direito à dedução. Não obstante a possibilidade de a transmissão ser objeto de renúncia à isenção do IVA, sendo os adquirentes, na maioria das vezes, particulares, é necessário que estes adquiram as unidades de alojamento, por exemplo, como empresários, ou seja, como sujeitos passivos de IRS que obtêm rendimentos da categoria B e, para o efeito, tenham adotado contabilidade organizada. Pois só, apenas, nestas circunstâncias, é que, de entre outras condições de renúncia à isenção do IVA, se verifica aquela que exige que as partes intervenientes na transmissão de um imóvel (ou fração) disponham de contabilidade organizada.

Atente-se, que, ainda que existam orientações da AT no sentido de qualificar como rendimentos prediais aqueles que são auferidos pelos proprietários de unidades de alojamento de empreendimentos turísticos, em regime de propriedade plural, em resultado da sua cedência de exploração a um terceiro, a verdade é que nos termos do artigo 8.º, n.º 1 do Código do IRS, foi já consagrada a opção pela tributação destes rendimentos na categoria B. E é precisamente, no âmbito desta possibilidade que será interessante analisar em que medida a transmissão de um imóvel apto à exploração turística não poderia ser enquadrada como uma transmissão de um negócio, obviando, assim, a necessidade de renúncia à isenção do IVA. Em princípio, tal dir-se-ia inadmissível, uma vez que o adquirente, nestas circunstâncias, estaria legalmente vedado à exploração. Porém, a possibilidade de posterior cedência deste imóvel determinando a existência de rendimentos da categoria B permite levantar o véu quanto à natureza de uma transmissão de um negócio que lhe antecedeu. n

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