Uma solução para a proteção contra a inflação

Uma queda de 1% no volume de ativos sob gestão e menos 0,4% nos últimos 12 meses tendo como base 31 de março último. Estes são os números dos Organismos de Investimento Imobiliário reportados pela APFIPP – Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios. O valor líquido dos fundos imobiliários atingiu os 10.100,1 milhões de euros, uma soma relevante e que só não aumentou rapidamente porque parte destes valores estão em fundos fechados, concretamente 54% do total, enquanto os fundos abertos de rendimento representam 23,8% do total e os fundos abertos de acumulação cerca de 17,7%. Depois ainda existem fundos de reabilitação e fundos florestais e o Fungepi.

Em março era a gestora Square Asset Management aquela que detinha o maior valor líquido sob gestão, com cerca de 1234 milhões de euros e a Interfundos do grupo Millennium bcp estava próxima, com 1145 milhões de euros. As posições invertem-se quando considerados os valores em imóveis que incluem participações em sociedades imobiliárias e unidades de participação em Organismos de Investimento. Em termos de valores líquidos sob gestão e acima dos 500 milhões de euros estão gestoras como a Caixa Gestão de Activos, a GNB Real Estate, a Silvip e o BPI Gestão de Activos. Se se considerar os imóveis e as participações em sociedades imobiliárias entram entidades como a Insula Capital, a GEF e a Lynx Asset Managers.

E a nível de rendibilidades o interessante é analisar e fazer o comparativo entre os vários fundos abertos de acumulação e os fundos abertos de rendimento, já que os fundos fechados têm restrições de entrada. Aliás, nestes há valores de rendibilidade muito elevados, caso do Marathon da Silvip, com ganhos de 112,26%, ou o fundo ICON Sicafi, igualmente gerido pela Silvip e com uma performance de 170,89%. Nos fundos abertos de acumulação a melhor performance pertence ao CA Património Crescente gerido pela Square Asset Management e que até 31 de março último e de acordo com dados da APFIPP, apresentava uma rendibilidade anualizada de 5,05%, o que compara com o melhor entre os Abertos de Rendimento com a NB Património, gerido pelo GNB Real Estate e que apresenta 5,64% de rendibilidade anualizada. Ainda nos Abertos de Acumulação o Imonegócios da gestora Imofundos, tem 4,88% de rendibilidade e o Property Core Real Estate, também da Square Asset Management, revela 3,96% de rendimento anualizado. Nos Abertos de Rendimento a Fundimo da Caixa Gestão de Activos atingiu os 4,99% e o Imopoupança FEIIA gerido pela FundiEstamo, chegou aos 4,92%, sendo que todos estes fundos estão em linha em termos de rendibilidade. O Índice Fundos Abertos situou a média de rendibilidade nos 4,49% e o Índice Fundos Fechados situou-se nos 3,38%. A APFIPP faz igualmente uma análise a três anos e conclui que o Índice APFIPP ganhou 3,77%, enquanto o índice Fundos Abertos está nos 3,84% e o Índice Fundos Fechados atingiu os 3,61% em 31 de março último,

Mercados e inflação
O aforro em fundos de investimento imobiliário tem como grande vantagem a menor volatilidade e o mercado de capitais tem sido alvo de fortes perdas, seguida de ganhos e depois novas perdas. As perturbações geopolíticas, a guerra no leste europeu e a inflação galopante na Zona Euro e nos EUA que levou a Reserva Federal a subir taxas e que levará igualmente o Banco Central Europeu a subir juros, possivelmente a partir deste verão, tem-se refletido na performance do mercado de capitais. Uma nota recente do BIG salienta a desvalorização do mercado acionista norte-americano deste o início do ano em cerca de 14%. Referem os analistas que desde 1980 e em 17 anos dos 43 anos, o mercado registou uma queda intra-anual ou superior a 14% negativos e em oito anos desses 17 anos, o mercado terminou o ano com retorno positivo. Na mesma análise escrevem os analistas que “a subida de taxas não é o fim do mundo para o mercado acionista”. Depois de um aumento da taxa de referência em 25 pontos percentuais e depois um novo aumento de 50 pontos de base em maio de forma a controlar a inflação galopantes, não serão estes os últimos aumentos de taxas de juro por parte da FED, diz o BIG.

Em termos históricos e de acordo com a mesma fonte “desde os anos 80, a FED já iniciou oito ciclos de subida de taxas (sem contar com o atual) e apesar do choque inicial, em todos os ciclos o mercado acabou por registar um desempenho positivo nove meses após a primeira subida”.

Alertam os mesmos analistas que “a tentativa de vender ativos para comprar mais abaixo em resposta a uma crise é uma estratégia que acata uma elevada margem de erro, dado que as quedas de mercado são bastante diferentes tanto na sua duração como intensidade”. Uma nota da Generali Investments revela uma recomendação de “underweight” em ações, sendo que os mercados já descontaram uma série de subidas agressivas de juros por parte da FED. Uma análise de maio do Millenniumbcp salienta que depois de subidas apreciáveis de juros, o mercado levou a dívida pública para retornos negativos. Entretanto o beneficiado com o aumento das tensões geopolíticas é o dólar que registou uma apreciação assinalável desde o início do ano. Também as matérias-primas registaram valorizações expressivas, influenciadas pelo aumento da energia e dos bens alimentares. O investimento alternativo em mercados emergentes não parece ser a opção. A seguradora Crédito e Caución antecipa que o crescimento das economias emergentes percam o impulso inicial, reduzindo-se esse mesmo crescimento de 6,9% obtidos em 2021 pata 3,7% este ano. E, claro, a mais prejudicada será a Europa de leste, sendo que as sanções impostas à Rússia provocarão uma contração de 2,8% do PIB na região. Na China a expansão do PIB não deverá ir além dos 4,9%, depois dos 8,1% obtidos em 2021.

De regresso ao mercado imobiliário nacional é interessante verificar as opções dos fundos de investimento imobiliários. Refere Bernardo d’Aguiar Frazão, diretor coordenador da área de fundos imobiliários do Novobanco que o maior potencial está no residencial, logística moderna, turismo (de alta categoria) e terrenos já licenciados, tendo sempre em conta a integração dos riscos em matéria sustentabilidade (ESG) no processo de decisão de investimento. Mas há riscos, diz o mesmo gestor, caso do atraso nos licenciamentos, do aumento do preço dos materiais e, claro, a subida dos juros. Em linha está a análise do mercado imobiliário pela consultora Savills, e que revela que o industrial e logístico apresentaram no 1º trimestre valores “substancialmente superiores ao mesmo período do ano passado”, enquanto o residencial está com um “impulso positivo” devido ao clima económico e financeiro favorável. Há igualmente uma tendência de crescimento no mercado de escritórios, enquanto o país se mantém uma referência no turismo internacional