Auditoria da Deloitte deteta desvio de 61 milhões em processo de reavaliação de 23 imóveis do Novobanco

O relatório da terceira auditoria especial ao Novobanco detetou um desvio de 61 milhões de euros no âmbito de um exercício de reavaliação de um conjunto de 23 imóveis.

Segundo o relatório da auditoria realizada pela Deloitte, a que a Lusa teve acesso, o Novobanco criou, no ano de 2020, um departamento novo, a que foi dada a designação de Área de Avaliação de Ativos, passando esta a ser responsável “pela análise de justo valor dos ativos que são registados pelo justo valor nas demonstrações financeiras do Banco, bem como pela realização de análises críticas das avaliações externas recebidas de terceiros sobre esses ativos”.

Naquele ano, aquela área deu início a um exercício de reavaliação do justo valor da carteira de ativos ilíquidos do banco, nos quais se incluem 23 imóveis que em 31 de dezembro de 2019 tinham um valor líquido contabilístico de 225,4 milhões de euros.

“Para os 23 imóveis acima referidos, verificou-se que o exercício de reavaliação promovido pela Área de Avaliação de Ativos resultou num desvio total de cerca de 61 milhões de euros (…) face às avaliações obtidas nos procedimentos de valorização recorrentes do banco, que indicavam para estes imóveis um valor de avaliação total de 218 milhões de euros”, lê-se no documento que o Governo enviou ao parlamento em abril e que está agora disponível na versão confidencial.

O relatório detalha ainda que para estes 23 imóveis o Novobanco tinha já reconhecido perdas totais de cerca de 58 milhões de euros em 2019 e de cerca de 81 milhões em anos anteriores.

“Estas perdas representaram uma desvalorização total até final de 2019, antes do exercício de revalorização promovido em 2020, de aproximadamente de 38%”, é referido no documento.

“Adicionalmente, seis dos 23 imóveis da amostra tinham sido abrangidos pela On-site inspection do BCE que em 2019 avaliou a adequação da classificação do portefólio de imóveis do banco e respetiva valorização e originou o registo de desvalorizações de montante significativo nesse ano”, refere a Deloitte.

De acordo com a documentação disponibilizada pelo Novobanco, diz a consultora, “as avaliações que resultaram do processo conduzido pela Área de Avaliação de Ativos foram inferiores aos valores de avaliação obtidos em 2020 no decurso do processo recorrente de valorização de imóveis, essencialmente devido ao facto de terem sido revistos alguns pressupostos inerentes às avaliações, tais como a revisão da taxa de desconto e de KPIs (Key Performance Indicators) de vários projetos imobiliários, por o banco considerar que os valores assumidos anteriormente não refletiam o real risco de investimento de cada projeto; e a alteração da tipologia do imóvel de terrenos urbanizáveis para terrenos rústicos por, de acordo com o normativo interno do banco, não estarem reunidas as condições para
desenvolvimento dos projetos imobiliários previstos.

Para vários empreendimentos imobiliários foram estimados custos de construção mais elevados, para refletir mais precisamente os valores de mercado praticados.

“No decurso do nosso trabalho, não obtivemos evidência de o Novobanco ter considerado nas avaliações da performance dos peritos avaliadores que avaliaram os imóveis anteriormente à análise de justo valor da Área de Avaliação de Ativos, o facto dos pressupostos utilizados nessas avaliações terem sido considerados como pouco prudentes, à luz da iliquidez e complexidade dos imóveis em causa, tendo a média das avaliações dos peritos avaliadores em questão aumentado durante o ano”, lê-se no documento.