Crédito à habitação. Como funciona a redução e estabilização das prestações e bonificação dos juros?

O Governo aprovou esta quinta-feira, em Conselho de Ministros, as medidas que têm como objetivo amenizar a subida das taxas de juro no crédito à habitação própria e permanente, que passam por proporcionar uma estabilidade na prestação do crédito à habitação e ainda alargar a atual bonificação de juros.

Saiba como funciona as medidas de redução e estabilização das prestações do crédito à habitação e do alargamento da bonificação dos juros aprovado esta quinta-feira pelo Governo.

Que objetivos colocou o Governo relativamente às medidas aprovadas em Conselho de Ministros? 

Com a apresentação destas medidas, o Governo estabeleceu como objetivos reduzir e estabilizar as prestações no crédito à habitação, reforçar a bonificação temporária dos juros e prolongar a suspensão da comissão de reembolso antecipado.

Redução e estabilização das prestações. Quem pode beneficiar deste regime?

O Governo definiu que todos os mutuários de crédito à habitação própria e permanente, com taxa de juro variável ou taxa mista em período de taxa variável, podem usufruir desta medida. A portaria destina-se a todos os créditos contratados até 15 de março deste ano, com prazo residual igual ou superior a cinco anos. São incluídos também os contratos que tenham sido celebrados no âmbito de uma operação de transferência de crédito, independentemente da data em que foram celebrados.

Como é que vai funcionar esta redução e estabilização das prestações do crédito à habitação?

O Executivo esclareceu que, durante dois anos, a prestação da casa será constante e inferior ao valor que se encontra atualmente. Esta redução é conseguida com a aplicação de um indexante correspondente a 70% da Euribor a seis meses durante dois anos, assegurando sempre que o valor em dívida não aumenta. Após estes dois anos, quem usufruir desta medida regressa ao regime normal do contrato. Se as taxas de juro reduzirem, o cliente pode regressar ao contrato normal. Caso voltem a aumentar, o mutuário pode sempre regressar a este modelo.

Se a prestação fica fixa durante dois anos, quando será pago o valor diferido?

Esse valor vai começar a ser pago quatro anos após o final do período de fixação da prestação. Esse pagamento será diluído na maturidade remanescente do empréstimo sendo que a diferença poderá ser amortizada de forma antecipada sem qualquer comissão ou encargo.

A adesão a esta medida altera alguma coisa nas condições do empréstimo?

O Governo explicou que as condições do empréstimo (nomeadamente o spread e a maturidade) mantêm-se inalteradas, com o montante da redução a ser diferido. O valor do empréstimo irá manter-se e a cláusula de salvaguarda garante que o valor em dívida nunca aumenta.

Quando pode aderir a este novo regime?

Os pedidos de revisão da prestação podem ser apresentados a partir de 2 de novembro (ou após a data de publicação do diploma se esta ocorrer mais tarde), sendo que os pedidos às instituições bancárias podem ser apresentados até final do primeiro trimestre de 2024. Feito o pedido, os bancos têm 15 dias para apresentar as novas condições aos clientes e, por sua vez, o cliente tem 30 dias após a apresentação das condições para dar uma resposta.

Que modelo vigorava anteriormente em relação à bonificação dos juros?

Esta medida foi disponibilizada em maio deste ano e pretende reduzir o impacto da subida das taxas de juro nas famílias até ao limite máximo do sexto escalão de rendimentos de IRS (Rendimento das Pessoas Singulares). O apoio máximo é de 720,65 euros por ano, mas só estão incluídos contratos celebrados até 15 de março de 2023, de empréstimos até 250 mil euros, onde a taxa de esforço passou a ser de pelo menos 35%.

A percentagem de bonificação dependerá do rendimento anual. Por exemplo, é de 75% quando o rendimento não superar o limite máximo do quarto escalão do IRS e de 50% quando o rendimento corresponder ao quinto e sexto escalões.

Como é que foi reforçado o modelo de bonificação?

A bonificação passa a ser calculada sobre o valor do indexante acima dos 3% com benefício até ao sexto escalão sem diferenciação. A parcela de juros a bonificar será de 100% quando a taxa de esforço for superior a 50% e de 75% quando a taxa de esforço se encontrar entre os 35% e os 50%. O limite anual passa a ser de 800 euros.

Os mutuários podem usufruir das duas medidas (redução da prestação e bonificação de juros) em simultâneo? Quanto ficariam a pagar?

As medidas podem ser acumuladas, ou seja, quem pede a redução do indexante dos juros pode pedir também a bonificação, desde que caiba nos critérios. Exemplo: se tem um capital em dívida de 100 mil euros, com spread a 1,5% (maturidade residual de 30 anos) e estiver no quarto escalão de rendimento com uma taxa de esforço de 40%, a prestação original será de 574,08 euros mas com uma redução da prestação de 76,33 euros e uma bonificação de 66,7 euros, a nova prestação será de 431 euros, ou seja, menos 143 euros.

Como vai funcionar a suspensão da comissão de reembolso antecipado?

A comissão era de 0,5% do capital que era amortizado e explica o Governo, acabava por limitar muito a amortização antecipada. Com a eliminação desse requisito, assistiu-se a um aumento das amortizações antecipadas parciais e totais dos créditos à habitação.