Em abril chegam as novas regras para o Crédito Habitação. Saiba o que vai mudar

Está a pensar comprar casa com recurso ao crédito habitação? Nos últimos tempos têm surgido algumas medidas de restrição e controlo da concessão de crédito que terá de conhecer, sendo que em abril os prazos máximos de crédito vão encurtar.

O que mudou?

Como é sabido, ao contratar um crédito definimos à partido o valor da taxa de juro (o custo) e a duração do contrato. A relação entre as duas irá traduzir-se na prestação que temos de suportar, que incorpora o pagamento de juros e a amortização do capital em dívida. De forma simples e imediata, quanto maior o prazo mais tempo demoramos a devolver o dinheiro que nos foi emprestado, o que se traduz numa prestação mais baixa. Inversamente, prazos mais curtos implicam uma prestação mais elevada mas significam que mais rapidamente tem a casa paga.

A partir de abril de 2022, o prazo máximo dos créditos vai ser reduzido, sendo que a intenção do regulador é que a idade máxima de liquidação do crédito habitação é de 70 anos. Assim, os prazos máximos serão:

·        40 anos, para clientes com menos de 30 anos de idade;

·        37 anos, para clientes com idade entre os 30 e 35 anos;

·        35 anos, para clientes com mais de 35 anos.

É importante que tenhamos em mente que esta é uma atuação típica do Banco de Portugal. Começa por ser uma recomendação que a não ser acatada pelos Bancos poderá passar a ser uma obrigatoriedade. Adicionalmente, não é uma surpresa, sendo que alguns bancos têm vindo a tomar medidas para tentar limitar os prazos máximos, num esforço de aumentar a qualidade da sua carteira de crédito.

O que significa esta alteração no orçamento dos portugueses?

A redução do prazo do crédito habitação tem três consequências:

1.      Aumento das prestações mensais dos novos créditos;

2.      Redução do montante total de juros suportados;

3.      Redução do prémio do seguro de vida.

Ou seja, se por um lado pagamos mais todos os meses, por outro as casas acabam por ficar mais baratas, pois pagamos bastante menos pelo crédito ao longo do contrato. Vejamos o exemplo de um crédito habitação de 100.000€ para prazos de 30, 35 e 40 anos:

Como percebemos, a redução do prazo de 40 para 30 anos implica a redução da prestação mensal em sensivelmente 69€. Por outro lado, assumindo um cliente com 30 anos saudável e sem profissão de risco, temos também uma redução substancial no prémio do seguro de vida. De notar que aqui assumimos a cotação de uma seguradora especializada no ramo vida, pois sendo a seguradora associada ao banco, o prémio total tenderá a ser bastante mais elevado. Finalmente, estamos a assumir valores de 100.000€, pelo que para casas nas grandes cidades o impacto na prestação mensal será bastante superior. Se quiser perceber o seu caso concreto, sugerimos que utilize o simulador de subida de taxa de juro.

Outras medidas a considerar

Para além da redução dos prazos máximos do contrato de crédito, temos de considerar as orientações relativas à análise de risco de crédito, sendo aqui importante a taxa de esforço (que aumenta com a referida redução do prazo) e a relação entre o valor do empréstimo e da garantia (valor do imóvel).

É fundamental ter em atenção que a análise de risco procura garantir que o cliente tem a capacidade de honrar com o compromisso / prestação, fazendo uma estimativa do valor da prestação com o aumento das taxas EURIBOR em 3 pontos percentuais. Assim, os casos em que existe maior dificuldade de aprovação de crédito poderão ponderar a análise com taxa de juro fixa em todo o contrato.

O que concluir? 

As medidas que vão sendo implementadas visam aumentar a qualidade do crédito concedido em Portugal, procurando reduzir os prazos de pagamento e o risco ou incerteza inerente a estes mesmos prazos. Podem implicar taxas de esforço mais elevadas mas servem de importantes medidas de prudência.