Especial IMI 2020: Como pedir a reavaliação do IMI?

A reavaliação do IMI é feita junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) através do pedido da reavaliação do Valor Patrimonial Tributário (VPT) dos respetivos imóveis. Este pedido é gratuito e pode ser feito de três em três anos.

No entanto, há alguns aspetos que deve ter em consideração antes de fazer o pedido, nomeadamente ter conhecimento de como é calculado este imposto, saber o que é o VPT e como é feita a avaliação e atualização deste valor e ainda saber se compensa realmente pedir a reavaliação do IMI. Vamos a isso?

Como se calcula o IMI?

O IMI consiste no Imposto Municipal sobre Imóveis e, a partir do momento em que adquire uma casa, todos os anos terá de efetuar o pagamento deste imposto. Nesse sentido, é importante que conheça todos os aspetos que lhe são inerentes, pois este representa um custo adicional ao que vai ter com a compra do imóvel e com o eventual crédito habitação (caso necessite de solicitar um).

O IMI não é mais do que a taxa que incide sobre o chamado Valor Patrimonial Tributário (VPT) de um imóvel, valor este que é calculado pela Autoridade Tributária e Aduaneira.

A taxa mediante a qual é feito o cálculo do IMI é fixada anualmente pelo município onde se situa o imóvel e oscila entre os 0,3% e os 0,45%, tal como consta na alínea c) do nº 1 do artigo 112º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI).

O IMI calcula-se através da seguinte fórmula:

IMI = Valor Patrimonial Tributário (VPT) x Taxa aplicável

O que é o VPT?

Segundo consta no nº 1 do artigo 38º do CIMI “a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços resulta da seguinte expressão:

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
em que:
Vt = valor patrimonial tributário;
Vc = valor base dos prédios edificados;
A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;
Ca = coeficiente de afectação;
Cl = coeficiente de localização
Cq = coeficiente de qualidade e conforto;
Cv = coeficiente de vetustez.”

Na prática, este é o valor que o imóvel tem para a AT e que se encontra na Caderneta Predial do mesmo.

Avaliação, atualização e reavaliação do VPT

Agora que já conhece os conceitos de IMI e VPT e sabe como se calculam, vamos explicar-lhe como pode fazer a avaliação, atualização e reavaliação do VPT e porque é que é importante ter todos os seguintes fatores em consideração antes de pedir a reavaliação do IMI.

#1 – Avaliação

O VPT é avaliado, numa primeira instância, por iniciativa do chefe do serviço de Finanças com base na sua fórmula de cálculo, na Declaração do Modelo 1 do IMI e ainda nas plantas de arquitetura entregues pelo construtor após a emissão da licença de utilização.

#2 – Atualização

Conforme consta no nº 1 do artigo 138º do CIMI, a atualização do VPT dos prédios urbanos é feita de três em três anos pela AT. No entanto, desta vez, o cálculo do VPT já não é feito de acordo com a respetiva fórmula.

O nº 2 do artigo supramencionado diz ainda que, ao invés de serem considerados todos os parâmetros já referidos, para ser calculado o novo Valor Patrimonial, a AT aplica apenas 75% dos coeficientes de desvalorização da moeda ao valor apurado inicialmente.

O objetivo é ajustar o VPT à inflação, levando a que o proprietário sofra um aumento de IMI a cada três anos.

#3 – Reavaliação

E se lhe disséssemos que há possibilidade de “escapar” a estas atualizações periódicas? Para tal, tem de efetuar o pedido do recálculo do VPT à Autoridade Tributária e Aduaneira, tendo em conta os valores atualizados dos parâmetros para não se sujeitar à atualização periódica e automática que aplica os 75%. Este recálculo é o que lhe irá proporcionar a reavaliação do IMI.

Apesar de haver parâmetros que não mudam muito com o tempo, existem alguns que sofrem alterações significativas, como é o caso do coeficiente de vetustez, o valor base dos prédios edificados e o coeficiente de localização.

Assim, é importante que o VPT da sua habitação seja recalculado com base nos valores atuais e reais de todos os fatores, pois só assim é que o valor do imóvel será realmente apurado e poderá ser feita uma reavaliação do IMI.

É permitido por lei que a cada três anos os proprietários possam pedir nova avaliação do VPT do imóvel sem qualquer custo.

Considerações a ter antes de pedir a reavaliação

É preciso analisar cada coeficiente antes de proceder ao pedido de reavaliação do VPT. Nem sempre a reavaliação se traduz na diminuição do IMI, podendo até representar um aumento, algo que certamente não deseja que aconteça.

São quatro os parâmetros que deve avaliar no sentido de saber se vale a pena fazer a reavaliação do IMI:

1. Valor base dos prédios edificados;
2. Coeficiente de qualidade e conforto;
3. Coeficiente de vetustez;
4. Coeficiente de localização.

Tenha em atenção: É necessário que analise os parâmetros no seu todo, pois a poupança que pode obter pela descida de um deles pode ser anulada pelo aumento de outro, acabando por não compensar.

Valor base dos prédios edificados

Este indicador, de acordo com o nº 1 do artigo 39º do CIMI, “corresponde ao valor médio de construção, por metro quadrado, adicionado do valor do metro quadrado do terreno de implantação fixado em 25% daquele valor.”

De acordo com o artigo 1º da Portaria nº 3/2020, o valor médio de construção em 2020 é fixado nos 492 euros, correspondendo a 615 euros de valor base que se mantém inalterado face a 2019.

O valor base é calculado mediante a adição dos 25% da AT previstos no nº 1 do artigo 39º do CIMI.

Coeficiente de qualidade e conforto

O coeficiente de qualidade e conforto, conforme definido no nº 1 do artigo 43º do CIMI, oscila entre 0,5 e 1,7. Este coeficiente avalia o conjunto dos elementos que conferem maior comodidade ao prédio urbano, tais como a existência de garagem ou a localização num condomínio fechado com piscina, por exemplo. Uma habitação com estas características terá um coeficiente de qualidade e conforto superior a um apartamento localizado numa zona industrial e com garagem coletiva.

Este coeficiente pode ser agravado ou atenuado, avaliado com base em 13 elementos majorativos e 11 minorativos.

Coeficiente de vetustez

Conforme consta no nº 1 do artigo 44ª do CIMI, o coeficiente de vetustez é fixado entre 0,40 e 1 e refere-se à antiguidade da habitação. Este coeficiente diminui face à idade do imóvel, mas apenas até aos 61 anos. Uma vez que a habitação completa 61 anos de existência, este coeficiente deixa de ser atenuado.

Existem oito escalões com base na idade do imóvel para estipular o coeficiente de vetustez do mesmo:

Fonte: nº 1 do artigo 44º do CIMI.

Por exemplo, imagine que comprou uma casa nova há três anos. Até ao final deste ano poderá pedir a reavaliação do VPT para que o valor a pagar pelo IMI seja atenuado em 10%.

Coeficiente de localização

O coeficiente de localização, conforme consta no nº 1 do artigo 42º do CIMI, “varia entre 0,4 e 3,5, podendo, em situações de habitação dispersa em meio rural, ser reduzido para 0,35”.  Este valor é influenciado pelos seguintes fatores, enumerados no nº 3 do mesmo artigo:

“a) Acessibilidades, considerando-se como tais a qualidade e variedade das vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas;
b) Proximidade de equipamentos sociais, designadamente escolas, serviços públicos e comércio;
c) Serviços de transportes públicos;
d) Localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário.”

A revisão dos coeficientes de localização dos imóveis foi efetuada em 2019 pela Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos, respeitando o intervalo entre 0,4 e 3,5.

A aplicação destes valores de coeficiente já se refletiu no IMI em 2019, pelo que agora só haverá nova avaliação.

Vale a pena pedir a reavaliação do IMI?

Para pedir a reavaliação do IMI pode aceder online ao Portal das Finanças e preencher a declaração Modelo 1 do IMI. No entanto, é aconselhável que averigue se é realmente compensatório.

No próprio Portal existe um simulador que permite calcular o VPT com todos os parâmetros atualizados. Se este valor for mais baixo do que o que consta na Caderneta Predial da sua habitação, então significa que terá uma redução do IMI no ano seguinte, pelo que vale a pena pedir a reavaliação. E quando se pode pedir a reavaliação do IMI? Pode efetuar este pedido até dia 31 de dezembro nas Finanças.