Um novo ano traz sempre mudanças, nomeadamente nos regimes de habitação, e 2020 começa com a entrada em vigor do Decreto-Lei que dá a possibilidade aos moradores de viverem numa habitação de forma permanente e vitalícia. Trata-se do Direito Real de Habitação Duradoura (DHD) e, neste artigo, o ComparaJá.pt explica-lhe tudo sobre esta nova medida.
Segundo consta no documento de perguntas frequentes sobre o Direito Real de Habitação Duradoura, elaborado pelo Ministério das Infraestruturas e da Habitação, “o DHD é o direito de uma ou mais pessoas residirem de forma permanente e vitalícia numa habitação, mediante o pagamento ao proprietário de uma caução inicial e de uma prestação mensal”.
Qualquer proprietário de uma habitação pode constituir o DHD em favor de um ou mais moradores, desde a mesma que não tenha encargos ou ónus (por exemplo, uma hipoteca) e entregue o imóvel ao morador com um nível de conservação, no mínimo, médio.
Com o DHD o morador, que pode ser qualquer pessoa ou conjunto de pessoas singulares, passa a ter o direito de residir toda a vida na habitação, tendo de cumprir determinados deveres e usufruindo de alguns direitos.
Em suma, esta medida funciona como um arrendamento vitalício e foi implementada para fazer face às soluções de aquisição de habitação própria (que podem representar um grande esforço financeiro para as famílias portuguesas) e ao arrendamento habitacional.
No entanto, existe sempre a possibilidade de, no futuro, o morador adquirir a propriedade do imóvel sobre o qual foi constituído este direito caso o proprietário também assim o deseje.
Este direito é constituído através da celebração de um contrato em que é definida uma caução e uma renda.
Para que seja constituído o Direito Real de Habitação Duradoura é necessário que seja celebrado um contrato por escritura pública ou por documento particular, em que constam as assinaturas das partes, tendo estas de ser presencialmente reconhecidas.
Para além disso, o DHD tem de ser inscrito no Registo Predial e a requisição tem de ser feita pelo morador no prazo de 30 dias a contar da data de celebração do contrato.
O morador tem de pagar uma caução inicial ao proprietário cujo valor é estabelecido por acordo entre as partes. No entanto, este montante tem de, obrigatoriamente, corresponder a, no mínimo, 10% e, no máximo, 20% do valor mediano de venda de mercado da habitação, de acordo com a sua localização e dimensão. Este montante é calculado com base no indicador de preço de venda por m² divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE).
Tome nota: o valor da caução pode ser devolvido ao morador, em parte ou na totalidade, se o mesmo renunciar o contrato nos primeiros 30 anos de residência na habitação.
Se o morador decidir renunciar ao DHD nos primeiros 10 anos de residência na habitação, o proprietário é obrigado a devolver-lhe a totalidade da caução paga.
Entre o 11º e o 30º ano de vigência do contrato é deduzida, anualmente, uma percentagem de 5% da caução como forma de pagamento ao proprietário.
Caso o morador decida, em qualquer altura deste período, renunciar ao contrato, tem direito a que lhe seja devolvido o montante restante da caução. Todavia, se o morador tiver dívidas decorrentes do não cumprimento das suas obrigações, o proprietário tem o direito de deduzir o montante correspondente ao valor da caução a devolver.
Findo o 30º ano de vigência do contrato, a totalidade da caução terá sido paga ao proprietário. Para além da caução, o morador também tem de pagar uma prestação mensal ao proprietário cujo valor é livremente estabelecido entre as partes.
Apesar de o Direito Real de Habitação Duradoura dar ao morador a possibilidade de residir toda a vida numa habitação, existe a possibilidade de o mesmo renunciar livremente a este direito, em qualquer momento, desde que o faça com uma antecedência mínima de 90 dias em relação à data de entrega do imóvel.
O Direito Real de Habitação Duradoura pode ser extinto mediante as seguintes situações:
Conforme consta no documento de perguntas frequentes sobre o Direito Real de Habitação Duradoura, elaborado pelo Ministério das Infraestruturas e da Habitação, “constituem causa de incumprimento definitivo:
Após a extinção do DHD, a habitação deve ser entregue ao proprietário, pelo morador, num estado mínimo médio de conservação.
O morador titular do Direito Real de Habitação permanente passa a ter os seguintes direitos:
É do dever do morador:
O proprietário da habitação que constitui o Direito Real de Habitação Duradoura tem os seguintes direitos:
O proprietário da habitação deve:
O morador pode dar o seu Direito Real de Habitação Duradoura como garantia hipotecária apenas se o crédito concedido for para o pagamento, total ou parcial, do valor da caução e, caso queira cancelar a hipoteca na sequência de renúncia ao direito, tem de pedir autorização ao credor hipotecário para fazê-lo.
Há ainda a possibilidade de o morador comprar a casa sobre a qual foi constituído o DHD, pelo que, nesse caso, a hipoteca é transferida do direito para a habitação.
O Ministério das Infraestruturas e da Habitação diz ainda, no documento supracitado, que “o banco pode proceder à execução da hipoteca constituída sobre o DHD. Neste caso, o proprietário tem opção de compra deste direito, podendo, para o efeito, utilizar o saldo da caução existente à data. Se o proprietário não exercer a sua opção de compra, o DHD pode ser vendido pelo banco, como forma de se fazer pagar do valor em dívida. Quem comprar o DHD neste processo de venda executiva tem direito a residir na habitação até que passem 30 anos desde a data de constituição do DHD”.
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